2019年 12月 9日 星期一    English   

多伦多的房地产泡沫与地产投资的格局观

2020年地产展望)

多伦多房产资讯网www.HousingToronto.com

 

2019年年末写的这篇小结文章笔者着重讨论两个问题:一个是如何用正确的格局观看待多伦多的房地产泡沫;一个是2020年什么是可以值得关注投资的,什么是需要留意避开的房产投资陷阱

 

分析多伦多房地产市场价格的涨跌,我们首先要澄清一个很容易混淆视听的认知误区: 在同一个大势市场环境下, 并不是所有的房屋类型或者是所有的价格区位的房产的走向一定相同。 同时也并不是多伦多的所有区域的同一类房屋价格走向是一样的!

 

多伦多所在的金马蹄地区(Golden Horseshoe)于2017420号开始实施海外买家炒房税。这个海外买家税(一次性征收所购房产价格的15%)直接浇灭了大部分潜在海外买家的投资欲望。 同年201711月,加拿大全国范围开始实行Bill 20。全国范围内房屋贷款审核需要实行Pressure Test贷款压力测试。实际上就是联邦政府实施的紧缩贷款政策。这个严控贷款的政策直接打击了加拿大本国居民购房者的购买力。这两轮(对外+对内)政策性的打压使得大多伦多大部分社区尤其是华人聚居区(以列治文山与万锦市为代表)的价格在150万以上的独立房房屋买卖市场变得一蹶不振。 现在这些地区的独立房房屋买卖市场已经进入后泡沫时期。而与之相反, 整个大多地区的低价房尤其是Condo公寓的房屋价格则逆势上涨。尤其是多伦多Down Town核心区的Condo2019年年底的每平方尺单位价格已经达到如下水平: 二手房:$1000-$1100/SF;期房:$1300-$2000/SF. 

 

即使是同一房屋类型,同样是二手独立房,不同区域的的走向也不同。 比如多伦多市区的East YorkPeel RegionBrampton宾顿市的独立房二手房来说,就是交易量不降反升,价格上涨。以上不同细分市场走向不同的现象在多伦多上一轮(1991-1996年)的地产泡沫破灭的过程中也曾经出现过。在过去十几年里,笔者在自己主办的每场地产投资讲座中一直在提及这种现象。

 

 

 这种后泡沫市场状况在多伦多之所以发生,其实是两个主要因素的综合结果:1 不断增加的刚性需求;2,政策面的人为打压形成购买能力Affordability的下降。

 

成功的投资地产不会一蹴而就不能急功近利。我们更需要居安思危,防范风险。风险防范的重要一环就是搞明白房地产泡沫到底是怎么一回事。客观上我们必须承认:多伦多的房产市场一直会伴随着泡沫的周期无限循环下去。我们不可避免的永远经历着泡沫的形成、破灭及破灭后的再循环中。下图中描绘的是一个理想化的房地产循环周期。读者可以自己研读一下图中的信息,本文要解决的问题重点不在这里, 不做详解。

 


 

我们每个正常逻辑和思维的人其实都明白这个周期的存在。但是在多伦多的房地产市场中,人们通常都是在现实的波段中扮演着被温水煮着的青蛙角色,很难跳出自己的圈子做客观而确定的判断。更现实的问题是, 这个理想周期理论解决不了两个问题:

 

  • 地产泡沫周期的每个阶段在什么点发生, 延续的时间会有多长?比如多伦多上一次大的泡沫周期长达30多年1970年以前-2000年,泡沫破灭期是1991-1996年5年的时间。而中间又伴随着一些小周期, 比如2018年年底到2019年上半年的仅仅时隔不到一年的市场急剧变化;
  • 在市场周期中的任何一个时间段里,不断重复着以下事实:在同一个大势市场环境下,并不是所有的房屋类型或者是所有的价格区位的房产的走向一定相同。同时也并不是多伦多的所有区域的同一类房屋价格走向是一样的。即使是同一房屋类型,同样是二手独立房,不同区域的的走向也不同。 

 

 

还有一个基本事实是:世界上没有一个人能准确预测未来。那么我们有没有合理有效的投资理论和思维方法去系统地防范和避免房产泡沫的破灭可能给我们带来的伤害呢?让我们来寻求一下答案吧。

  

在市场上大多数人都知道泡沫的存在。但是,极少数人会正确看待房地产市场的泡沫。泡沫其实不可怕,我们应该研究如何辨识和判断房地产市场的泡沫周期,甚至是如何利用泡沫周期。有泡沫才有机会,泡沫的破灭才能挤出那些裸泳的人!

 

地产投资是对一个人资金实力、知识、经验、性格及风险偏好个性的挑战。有的人在市场大势好的时候也会亏钱,有的人在市场大势不好的时候仍然在赚钱。本文就是试图从一个更高远一点的角度分析对房地产泡沫的正确认知及其风险防范。在此,笔者在这里必须要提到一个非常重要的概念,那就是房产投资的多层次格局观。为什么我们要提出这个概念?一个投资者的格局,直接决定了他/她对风险的认识和防范。我们必须承认:任何投资都有风险,只有具备识别风险和防范风险的能力及知识储备,你的投资才能行稳致远,而不是撞大运!

 

笔者将地产投资的格局观分为三加一个层面:

  • 决定投资入局资格的大格局
  • 决定投资收益率(房产泡沫周期)的中格局
  • 多维的微观格局
  • 投资人的个性和为人的格局

 

 

决定投资入局资格的大格局

 

这个格局看到的是长期的大趋势(Trend)。一个人有没有大的地产投资格局直接决定了他/她的入场资格。最基本的投资概念是,我们为什么要投资房地产?因为房地产投资是最安全和最可靠的抵抗通货膨胀的手段。通货膨胀是人类历史发展进程中无法避免的趋势。人类的衣、食、住、行及精神生活这五大基本消费领域中,只有“住”(土地及房屋)这个领域能够保值增值而且可以长期存储及传承。如果这个道理都还没有想明白的,就不要往下面走了。那么,问题又来了,在美国和加拿大很多的地方,比如底特律、水牛城、温莎、夏洛特等等,这些地方的房子过去的很多年都没有涨价,并没有好的投资回报。为什么偏偏多伦多的房子却越来越贵?

 

现在我要介绍一个概念:房地产泡沫资格的城市

 

什么样的城市容易有房地产泡沫?通常只有人们或者说相对富有的人群(中产阶级以上)喜欢去或喜欢居住的地方/城市,而且这个地方/城市是在某种程度上可以接受新来的外来人口,简单地说就是在可预见的未来,人口可能不断增加的城市,环境、教育、工作机会、经济活力在走上坡路的地方/城市更容易有房地产泡沫。而且在全球范围内符合这些条件的大城市有哪些?请读者自己思考分析一下:纽约、洛杉矶、旧金山湾区、伦敦、巴黎、香港、新加坡、温哥华、悉尼、墨尔本、多伦多……而多伦多恰恰是一个典型的符合这些特征的加拿大最大城市。

 

下面我列出泡沫资格城市时常出现的三个现象,由于篇幅有限,在这里就不展开陈述了,有兴趣的朋友可以直接和笔者联系,详细探讨:

  • 财富的虹吸现象
  • 财富的转移现象
  • 财富的洪水现象

 

 

 

任何一个地方/城市地产泡沫的形成和破灭都有其特有的背景和条件。他们都有一个特有的共性:即使是最精明的投资者也只能判断出地产泡沫周期的方向和趋势,但没有可能精确地判断出下一阶段到来的具体时间点以及持续多长时间。为什么?因为市场的转向拐点时的触发诱因Trigger往往是人为因素或者是天灾。这些是无法预测的。那么系统性的规避风险的方法就是:

1,在风险发生前,永远要居安思危。英文有句话要背下来:Do not over buy, and do not sell at bad time;

2,   在泡沫市场中永远寻找相对没有泡沫的那一部分;

3,无论在什么市场条件下,尽可能地寻找租金可以Cover房屋持有费用的那些物业;

4,避开没有增值可能的地方/城市投资。因为那样的投资永远没有希望,未来不会有好的投资回报。但是,在任何市场条件下,在具有泡沫资格的地方/城市寻找目前相对低价位但未来增值潜力大的标的。

 

其实这就是笔者以前不断重复的多伦多《地产投资四项基本原则》:

  • 不割肉原则;
  • 性价比原则;
  • 租售比原则;
  • 相对低价位原则;

 

 

 

决定投资收益率(房产泡沫周期)的中等格局

 

判断房地产泡沫的形成、发展、供过于求直至破灭而后再循环的转变周期往往和这个中级格局的认知有极大的关联。

 

影响其房地产市场走向的几大要素:

  • 经济发展(就业率)
  • 贷款政策(贷款审批及贷款利率)
  • 房屋价格的可购买水平(房价与收入的关系)
  • 人口净增加(移民政策、国际留学生政策及国内人口的迁徙)
  • 税收政策(房产税、交易税、增值税以及其他各类特殊税费)
  • 新房开工量

 

简单的说:这几大要素的相互作用通过不同的加权影响系数一方面影响到人们的购买力及购买欲望(买方对未来市场的预期)另一方面影响到房屋供应量的变化(二手房市场上卖方和新房市场上开发商对未来市场的预期),最终通过供求关系的变化形成对价格的影响。各个因素之间的互动结果就是房地产泡沫周期的走向。

 

加拿大多伦多的房地产发展具有和中国的城市或者欧洲的城市完全不同的发展轨迹。加拿大是移民国家, 而多伦多是加拿大最大的移民城市。这是多伦多和世界上其他城市最不同的基本特性。这一特征决定了多伦多的人口在未来一直是上涨的和不断更换的。 就是说未来的需求面一直会上涨。这是我们对未来的趋势的基本认识。但是,这样的市场很容易过热, 进而形成房地产泡沫。 当泡沫积累到一定的程度,这里的房屋供给量以及居民的购买力或购买欲望反差到一定的极限时, 市场就可能反转。

 

研究多伦多的房地产周期, 笔者在此引入一个全新的视角供参考:加拿大的政治周期在一定程度上影响着房地产市场的周期。影响其房地产市场走向的几大要素基本上都和加拿大的政治有关。在联邦、省、市三级政府中什么党执政以及当时的政策走向决定了当时的经济活力(就业率)、购买力(贷款政策及购房意愿)、税收及新房供应量。

 

从联邦层面上,联邦政府控制了和地产相关的政策:移民政策、货币供应量、贷款政策、联邦层面的税收、财政补助及其他的经济发展政策等等。从省级的层面上,省政府控制的是:省级税收,房屋及土地供给量的规划,大学教育,高速公路的规划等等。市政府的层面控制的是:房屋建设的审核、房屋的地税、当地的中小学教育、当地的公共交通及治安管理等等。不同的政党上台,其制定的不同政策就会对当地的房产市场会有不同的影响。

 

要注意的是政府政策影响的时间和执政党的执政期限有关。联邦政府的任期4年,省级政府的任期5年,市级政府的任期4年。当然如果发生不信任案,重新选举,任期就归零重启。

 

下面的要做笔记:

偏左的政府会出台打压地产发展的相关政策,极右的政府会出台限制移民的政策。这些都是有产阶级所要注意的!加拿大的政治实际上就是选票政治。我们投资地产一定要关注加拿大的选举政治。包括联邦的大选、省一级的选举以及市一级的选举。

 

从某种层面上来说:如果你了解加拿大的政治周期, 那么离了解多伦多的房产泡沫周期就不太遥远了。

 

 

多维的微观格局

 

多伦多的房地产市场的发展不是线性的。也不是平面的发展。甚至都不能说是立体的。它是随着时间的变化在不同的维度上的多维化的变化。比如:我们不能简单的说这个市场是涨了还是跌了。就像本文开头笔者所描述的,不同的房屋类型是一个维度,不同的区域是一个维度,甚至在同样的区域同样的房屋类型,新房和二手房的价差对比又是一个维度!

 

举例说明:

一般来说,在同一个区域。对Condo公寓的价格来讲。从开发商手里直接售出的、预售的期房价格会略高于同期市场上在售的二手旧房。原因很简单:1,期房的建筑成本会高于以前建好的二手房(通货膨胀);2,期房的设计理念更时尚、装修的档次也比较高;3,土地成本和开发商的运营成本也会越来越高。所以说:期房预售价格会比同样区域的当时附近的二手房会贵一些。但是通常都会有个合理的溢出价格比例。这个比例通常是10%-15%。在2000--2006年及2010--2016年期间都是基本维持在这个合理的比例范围。但是现在多伦多downtown核心区新房/开发商售出的期房,却异常的比同样区域的二手房溢出的价格高达30-40%。这就是经典的泡沫!

 

笔者要强调的是:影响市场的因素有很多,但并不是每一种影响因素其影响的力度是一样的。比如:房屋贷款利率的小幅度上调对房产价格的下行压力影响远远小于移民数量的上升造成的城市人口增长与流动对房价上涨的顶力。

 

每一种变量的加权影响力是不同的。我们很难建立一个数学模型机械地量化各个影响要素的影响加权系数。但是我们可以通过不同的格局分析来判断这些影响因素都是在什么层面上影响。当然还有两个变量要考虑,一个是变量本身的量化程度及变量的影响时间长度。

 

笔者曾经尝试用数学物理方程和复变函数等在方法论上找到一个可能建立的数学模型。但是后来笔者发现这些数学方法在帮助我们分析一些数学和物理现象的时候,可以带给我们一些确定的结论。而这些方法是无法在房地产市场分析这一横跨社会学、经济学、消费心理学、市场营销学等等的不同研究范畴中找到量化解决方案的。人们的心理偏好、政治、经济、文化等人类社会活动很多时候是无法量化的。

 

 

 

但是从微观的视角来看:一个专业的地产投资人应该至少要掌握一个基本功以避免掉入可能的价格陷阱。就是学会衡量个体物业在房屋买卖中的多重定价法:

  • 横向对比定价法:此方法多用于买卖具有大量对比参考同样类型的二手房住宅型物业。比如在买卖一套独立房时, 人们往往要比较同一时间段的同一街区的其他类似的邻居们成交过的独立房的销售情况。或者在买卖Condo公寓单元时, 人们往往比较同一栋楼里, 同样的户型单位, 近期的买卖市场价格;
  • 成本利润定价法;此方法通常适用于地产开发商的成本价合算;这种定价原则通常是在平衡市场中运用。当房产泡沫破灭的市场条件下,急售割肉方是不会考虑这种市场定价法的,一心想的就是如何割肉套现自保了;
  • 投资回报率定价法。此方法大多适用于商业物业买卖的定价核算。
  • 饥饿销售定价法:某些地产开发商运用大量的时间和成本提前大规模宣传, 先吸引大众的目光,邀请大量地产经纪人参与炒作,实际销售中只在有限的渠道放盘。 这种先造势再有限放盘的操作, 形成潜在购房者的饥饿感和紧迫感从而接受可能并不是合理的售房价格,进而迅速溢价售出。这些年此销售策略在多伦多的独立房及 Condo预售市场已经被开发商们运用的越来越游刃有余了。这种定价策略越是在市场泡沫形成期, 越是流行, 反过来进一步促成更大的泡沫!

在很多情况下上面几种方法可以混合使用。当然还有一些其他的方法,在此不多描述。当你能够游刃有余的在各种不同的市场环境下买卖/交易各种不同类型物业过程中,充分辨别、判断、分析及综合运用上面这些定价方法,你就不会掉入可能的价格陷阱。

 

除此以外, 由于多伦多的房价已经处于一个相对较高的水平。 市场上就会有一些所谓的房产投资替代品出现:

  • 一些与地产相关的金融衍生产品, 通常以几万元为初始投资单位。 但实际上就是类似于集资和理财产品, 没有实际的房产做依托,这是一种画饼集资,无法保障可靠的投资回报;
  • 偏远地区或垃圾地段的投资;有些实力较差的投资者会寻找一些价钱看似便宜, 但实际上根本没有升值潜力或找不到高素质的租客的投资。
  • 一些新盘项目看上去地段不错, 价格也能接受, 但是开发商不靠谱。这可是要命的!市场上有些人没有那个金刚钻, 非要揽那个瓷器活。没实力又急功近利的开发商在多伦多大有人在。而且各个项目都宣传的颇有实力, 全都是“著名建筑商”。擦亮眼睛吧,没有必要为他们的试验田去捧场捐款。

 

各种不靠谱的投资还有很多, 笔者不能一一例举。总之在自己的智商和情商的充分发挥的前提下, 去掉那些急功近利的期望,不被小恩小惠而左右。选择真正的价值投资。

 

至于什么是价值投资, 什么是好的性价比,什么是好的租售比,笔者在以前写的文章中都有相应的阐述,不重复阐述了。笔者在多伦多关注地产投资近20年里感受到:一部分投资人能在地产投资中持续稳定的赚钱。另一部分人却总是在抱怨自己生不逢时, 没有赶到好的时机。这两类人的最大区别在于前者的眼光与格局和后者不同,他们明白前途是光明的,道路是曲折的,做长线投资的道理,坚持靠谱的价值投资,脚踏实地,步步为营的稳健投资。后者往往急功近利,专注于小恩小惠,只看重眼前利益,忽略大局和趋势。亦或遇到的地产专家,自身眼界与格局并不高,但是善于打广告,做推销,运用激将法, 饥饿销售法, 告诉潜在买家,此房是多么奇货可居, 买了就赚。听说别人炒房子赚钱了, 被别人一忽悠,自己跟风炒房,不小心买到高点。这种没有风险意识、盲目跟风的投资行为,其实就是和赌博一样。更可惜的还有一类人(其实是大多数人)往往纠结于太多的鸡毛蒜皮,没有建立起足够支撑稳健投资的格局观和趋势观的。这些大多数的人没有开始,自然就没有机会积累经验、人脉和信息储备。。

 

 

 

 

小结一下:眼界与格局观决定了一个地产投资人能否成功的起点。决定投资入局资格的大格局和决定投资收益率的中等格局是一个合格地产投资者的基本入门要求。而回避各种风险的多维微观格局则对一个非专业的地产投资者而言,的确就需要真正专业的人去引路了。某种程度上来说:一个非专业的地产投资者在投资路上, 遇人不淑可能才是他/她最大的风险。

 

 

地产投资可持续性考验投资人的个性和为人

地产投资不像投资股票,买卖及持有的过程全是和人打交道。 你的为人, 你的情商对买卖和出租的最终结果有直接的影响。例如:一个格局不高的人,凡事斤斤计较,铢锱必较,就很难交到大度的朋友。一个人自己急功近利,他接触到的人,往往也是急功近利的。俗话说,道不同,不相与谋。遇人不淑就是大概率事件了。在地产投资买卖中,那种因小失大的事例太多了。在地产投资的整个环节中,其实买到一个什么房子投资及如何买仅仅是一个投资的开始, 后面还会面对很多的问题:比如税务规划、各类法律问题、房屋保险、房屋出租、房屋维护、邻里关系、房屋销售等等各个环节都要和人打交道。比如选择租客的时候,如果你的眼光和格局有限,加上经验有限,选到好租客的机率就少,面对差租客,你的生活品质和精神状态直接下降。在和租客打交道的时候,如果你是较真儿的。那么即使是好房客也同样会对你较真儿。双方都不开心。长此以往,你的投资就不是一件开心的投资。这样就不能长久。你就很难实现价值投资的Buy and Hold的目标了。

投资地产,不仅靠资金这个硬实力,更考验投资人的自身素养、个性和格局。个性和为人的格局是地产投资的软实力!

 

全球最大的对冲基金——桥水联合基金的创始人兼CEO雷·达里奥Ray Dalio在自己主办制作的一段小视频中阐述了他对投资的感悟:一个人一生其实就是在不断地做选择。年少时选择学校,选择朋友,成年后选择工作, 选择职业,再到后来选择伴侣, 一直到选择什么样的投资道路,最后具体落实选择每一个投资的标的物。人的一生其实就是从小到大,从年轻到年迈的一个不断选择的过程。我们在做各种投资选择的时候, 始终都在挑战每个人自己的情商、智商、投资者的低层逻辑和格局层面思考。自己的位置在哪里?这个投资到底靠谱不靠谱?表面的数据是否在蒙蔽自己的眼睛?未来的趋势在哪里?

下面是笔者对2020年的一些展望

  • 2020年大多伦多某些区域的独立房会有机会入手。
  • 关注一下移民数量及构成的变化,你就会了解新的人口增加会发生在哪个方向。
  • 关注一下城市规划中都有哪些新的城市中心, 哪里会扩建新的有轨交通。你就会发现明后两年新的增长点在哪里。
  • 联邦政府首次买房刺激计划(First Time Home Buyer Incentive)对首次购房者的新房10%的无息补贴,或二手房5%的无息补贴如果就像自由党在竞选纲领中提到的那样:在大多伦多地区把补助房的上限由现在的$480000提升到 $798000。那么可以预见在特鲁多自由党政府5年后正常而顺利下台的话,大多伦多在80万加元以下的房源就会比较少见了。
  • 多伦多Downtown 核心区的Condo建议只考虑二手房。不能再盲目入手一些Down Town核心区的那些Over Price的期房项目了。在这个细分市场里,没有租售比的合理支撑,笔者闻到的只有超级泡沫的味道。

 

 

无论大势市场泡沫在什么阶段,在大势的涨涨落落, 起起伏伏中, 机会总在那里。请看上图:这是美国2007到2009年那场次贷危机引起的巨大的泡沫破灭时的大势图。即使简单的从大势来看,十年过去了,现在的市场又早已回到新的高点。熬过那段困难时期的投资者, 现在依然是赚的盆满钵满。房产泡沫的破灭并不可怕, 可怕是你对泡沫的破灭没有准备!

 

实践是检验真理的唯一标准。大的格局和地产投资原理必须经历足够长的时间来验证。坚持《房产投资四项基本原则》,在多伦多投资选择符合性价比和租售比的Condo买入并持有。我们可以在房屋买卖市场大势好的时候收获房产的增值;在房屋买卖市场大势不好的时候,享受不降反升的越来越高的租金正现金流。世上没有神仙可以精准预测市场, 但正确的投资理念可以合理地规避风险!在合理的理论和正确的格局观基础上,我们还是不可懈怠,每天同样要面对各种挑战:知识的更新、经验的积累、人脉的建立、同类的竞争、人格的培养、格局观的修正。只有坚持不懈,投资才可能固本守拙,不出大错。世上其实没有真正的财富自由,财富的增加也会带来财富拥有者的责任感的增加。笔者愿意贡献此篇与有缘人粗略的分享自己地产投资的心得体会:多伦多的房地产泡沫,必须用不同层面的多维度立体变化的思维视角才能看清,看透。不同的层面的格局观决定着不同的思维方式。在此,笔者很难用平铺直叙的文字完美的描述和概括这些多维度多层面的整体概念。有缘的读者如果有任何意见与建议,希望面对面的直接交流,可以和笔者直接联系。

 

2020年1月18日, 杨洪将举办2020年第一次投资讲座,仅做小范围交流。 如果有朋友对地产投资也感兴趣的, 敬请转发。

面对面的交流, 能够更完整更形象地表达投资思想和逻辑, 以及讨论现在的市场到底在发生些什么。下面是报名链接:

https://www.eventbrite.com/e/hong-yang-2020-condo-investment-seminar-tickets-84552533905

 

 

视频:《傻子投资原理》:https://youtu.be/29VacFVTElQ

视频:多伦多condo公寓的前世今生:https://youtu.be/98kF40dTMUI

视频:炒楼花的税务陷阱:https://youtu.be/afjR1FV1TfQ

 

杨洪Condo投资文章回顾摘选

一个多伦多老房东的快乐分享2019)

坚持价值投资原则:固本守拙,行稳至远! (2018)

富人的逻辑vs 穷人的思维 (2017)

Condo投资的秘密:路遥知马力 (2016)

Condo投资的秘密:要洗牌了,入场容易退场难 (2015)

多伦多Condo投资: 做个会种庄稼的农民 (2014)

多伦多投资CONDO还靠谱吗? (2013)

多伦多Condo投资: 量力而为 谨慎投资 (2012)

金融风暴与一头驴的故事 (2009)

地产泡沫和最后一个傻子 (2008)

杨洪谈北美房地产投资层次理论 (2007)

多伦多Condo随想 (2006)

退休前的理想:在多伦多拥有20套CONDO (2005)

 

 

笔者杨

长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》、《地产投资的八大弊端》、《Condo投资的风险与控制》、《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。

416-826-4860 (国语)

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