Trump关税战正式开打，对加拿大多伦多的地产市场的影响
Trump关税战正式开打，对加拿大多伦多的地产市场的影响
《塞翁失马，焉知非福》的逻辑在多伦多地产投资周期波动中的穿越之道
我们正处在一个动荡的时代。今天Trump关税战正式开打，实锤落地了！
Trump 的25%关税对加拿大经济的影响我在这里就不赘述了， 我下面要分析的是对我们多伦多的房地产市场可能的影响！
先讲一个故事，讲的是在古时候：一个农民的马跑丢了。邻居们惊呼：“你的运气太不好了！”农夫平静地回答：“丢了一匹马，损失不大，没准还会带来福气。”
第二天，丢掉的马带着三匹野马回来了。邻居们纷纷欢呼：“你真是太幸运了！”农夫又说：“平白无故多得了三匹马。谁知道会惹出什么麻烦来”
没几天，农夫的儿子试图骑一匹野马，结果被甩了下来，摔断了腿。邻居们纷纷摇头：“真是不幸啊！”农夫毫不动摇地说：“腿是摔断了，但保住了性命。或许是福气呢”
没过多久，因为战乱，所有年轻人都要被应征入伍。征兵的人来到村庄抓壮丁，但由于农民的儿子摔断了腿，没办法上战场，而放过了他。入伍的青年都战死疆场，唯有农民的儿子保全了性命。邻居们莫名其妙地说：“真是太幸运了！”农夫仍然回答说：“也许吧。谁知道以后呢”…
这个故事的曲折轮回正是对现在市场不确定性的真实写照。
在房地产投资领域，目前，房价买卖低迷、房东放租困难、市场发生意外变化。今天， Trump对加拿大加收25%的关税落地…
这些都是我们无法预见更无法控制的。
虽然我们无法选择面临的挑战，但我们始终可以选择应对的心态和应对的方法及手段。
从2022年上半年开始，加拿大央行持续加息导致多伦多房价指数较峰值回落18%-20%的当下，回望塞翁"祸福相倚"的古老智慧，恰为我们地产价值投资者穿越地产波动周期提供了独特的认知框架。
上图加拿大对美国出口的产品构成，主要考察加拿大哪些行业会收到影响， 可能大量失业
多伦多这座北美第四大城市, 如果我们在2022年回顾过去二十二年，我们可以见证房价上涨到2000年的417.5%。即使现在2025年3月从2022年最高点回调了20%，2025的三月再差，也比2000年实现了上浮了342%的奇迹。
与此同时请不要忘记：在过去的二十年，我们也不是一帆风顺的走过来的。我们经历了2008年下半年的次贷危机带来的半年内价格将近30%的骤降，2017年上半年海外买家稅的引入，引发当年的15%的价格急跌，2020年Covid疫情lock down给Condo市场带来的巨大冲击，价格短期暴跌25%。
其房产市场的波动性与塞翁失马故事中的命运翻转形成多么深刻的呼应。
思考角度一：
疫情和利率周期的短期波动带来的时空折叠
2020年，Covid疫情期间，多伦多市中心Condo没有人买卖的同时也面临大批租客外流外迁的巨大压力，在当时房东们的恐慌情绪中，极少数精明的投资者却在DT核心区捕获机会：某私募基金以低于评估价20%以上的价格，批量收购因绝望或即将贷款断供而选择割肉的精品公寓单元。这种逆向操作暗合塞翁失马，祸福交替的启示。
——当市场普遍将Covid疫情视作灾难时，对新的投资者就是福报。
目前我们现在已经经历了两年由于贷款利率高起的市场疲软及Trump强加给加拿大的关税战给我们加拿大经济带来的不确定性带来的市场低迷预期，对已经投资了房产的投资者来说无疑是困难重重，而对新的投资者而言，其实就是千载难逢的机会。
在市场低迷时，优质资产，核心地段房产的价格错位反而构建了新的投资者的相当宽大的安全边际。
有一些人现在选择卖掉多伦多的房子，去买美元，买美债，甚至买美国股票市场中已经被吹到极高泡沫的AI股票。但是，你有没有想到，假设在低点卖掉了多伦多的房子，在高点买了美元AI股票，未来的市场如果发生转换。是否又要后悔不已。
如果你现在选择不出售或没有成功变买掉被低估的多伦多的核心地段房产，是否正如骑马意外受伤的你，在士兵征召意的时候，免于战祸，躲过一劫。
思考角度二：
中期政府政策变化带来的波动及辩证转化
大家还记得2022年我们安大略省《第23号法案》强制释放7400公顷Green Belt土地时，地产开发商及房产投资人普遍视作对市场的利空，因为土地供应会明显加大。但辩证思维者发现，该政策在缓解土地供给矛盾的同时，也加速了郊区基建升级。密西沙加市某中型开发商逆势收购被释放地块边缘的仓储物业，在2023年联邦住房加速CMHC大量住房补贴贷款基金落地，该区域被划入交通枢纽改造区，后来《第23号法案》部分条款又被废止，土地价值短期内增值40%。
正如《塞翁失马》中，野马带来的潜在风险，表面利空政策往往包裹着区域价值重构的可能性。
思考角度三：
新房开工量的波动效应
2023-2024年新房交房量连续两年都在远远高于十年平均2万8千套以上达到3万2千到3万6千套以上。究其主要原因，我们倒推4-5年前也就是2019-2021年的多伦多二手房房产市场的热销推高了当时的新房市场的热销。（当然我们也经历了2020年上半年的短暂lock down)
当时在过热的市场中，我最担心的就是，销售量太大，懂投资不懂投资的都会掺和进来盲目投资。现在割肉的其实就是在4-5年前买多了和买贵了的人。有些人靠运气，赚到了所谓Good Timing的经历。当时甚至还有一种理论， 叫《电梯理论》， 就是说， 只要你上了电梯，不用做引体向上， 跟着电梯， 总能赚钱！然后，在后来的市场调整中，有些人，凭实力，再把赚到的钱亏了出去，这也是Timing The Market的一种现世报。
那反过来，2023年-2024年二手房市场的萧条又造成期房市场的滞销，在3-5年以后，多伦多几乎就没有多少新房交付。到2027-2028年以后每年的新房交房量不会超过1000套。到那个时候的市场， 就会出现明显的供不应求的趋势！
这种现在的"利空"压抑，恰恰就在为未来3-5年的利好释放做不断的积累，恰似农夫现在失去爱马，而后爱马领回多匹野马的幸运。
思考角度四，
长期的通货膨胀会给资产的保值增值带来水涨船高般的长期自然趋势。而Trump偏好的关税战及一系列对美国国内及国际的政策又对北美的经济与政治不确定性带来最大的潜在风险。剧烈的地缘政治冲突甚至是战争，或者金融危机及恶性通货膨胀在未来几年也成为可能。
那么我们仔细想想，在未来的几年里，在亚洲或欧洲甚至美国本土可能的政治或经济动荡一旦大规模爆发，这些地方的人可能选择的避难地点是否可能选择偏安一隅，相对稳定的加拿大安省的多伦多？上个世纪八十年代末大量香港移民跑来多伦多置业的场景是否可能再现。
思考角度五：
Trump的关税战对加拿大经济的重大打击对利率的走向， 进而对多伦多这个城市的房产价格走向其实是两个层面的影响
一方面，两个国家双方面的互相关税增加，毫无疑问，会对加拿大的物价上涨，通货膨胀带来巨大的推动作用。所以贷款利率可能面临的是上涨的压力。这一点，我在以前的视频中已经详细分析过。
另一方面，再仔细的分析：Trump 针对加拿大 25%的全面高额关税在很大程度上很可能给美国自己及加拿大带来严重的经济衰退，Recession，会出现大量失业人口。就像5年前的疫情爆发初期，整个城市Lock Down，大量人口失业，经济全面衰退。那么加拿大央行将不得不再次选择量化宽松政策，大量印钞，补助失业人口。同时大幅降息，刺激经济，鼓励消费。可能的大幅降息，仅就这一点来说，对已经有房的，还有房屋贷款的家庭来说，是否又是一个可能的好消息呢？
思考角度六：
25%关税如何影响加拿大多伦多的新房建设及房屋供应
由于材料成本上涨，美国对加拿大和墨西哥商品征收关税预计将推高两国的新房建筑成本。
加拿大对美国建筑材料和劳动力的进口强度为8.1%，相当于估计331亿美元的成本。
加拿大建筑业使用的暖通空调和机械设备约 40% 是从美国进口的，这使其成为受影响最严重的行业之一。
对钢铁和铝征收 25% 的关税（以及加拿大的互惠关税）将推高房地产开发中使用的锅炉、冷水机组和钢铁制品的成本。
关税带来的建筑通胀和高企不下的政府税收的结合导致几乎所有的新建项目取消或新开发项目的价格上涨。建筑成本上升极大限制了新房建设速度，抑制了供给量，增加对二手房产的需求并提高其价格。
小结：
当前多伦多地产市场正经历2008年以来最剧烈的波动及调整，塞翁失马的哲学思想赋予我们地产投资者三重启示：
首先建立"非线性认知"：
市场永远是波动的，不是一条直线。在影响长期、中期，短期的不同因素比如利率、疫情，政府政策、人口等变量中识别相互转化的因果链；
其次培育"周期耐受力"：
用长期的视角评估资产价值，避免被短期波动干扰判断；
最重要的是保持"冗余思维"：也就是我常说的不割肉原则：在计算现金流时预留较高的安全边际，如同农夫始终用"也许吧"这个谨慎而乐观的心态，保留认知弹性。
市场上永远会有两种不同的声音：乐观的唱涨派和悲观的唱跌派！
今年年初Trump还没有上台前，CMHC预测2025年大多地区房价将回升9%时，真正的智者会想起那个那个农夫凝视地平线的眼神——会吗？也许不会吧！
与之相反，现在许多的中文自媒体，普遍流行着市场崩溃论，唱衰多伦多这个城市及多伦多的房地产市场。不管是出于博眼球还是吃不到葡萄说酸葡萄的心理作祟，市场即将崩溃或已经崩溃已经成为一些博主们的流量密码！其实在现实生活中，这些流量博主很少是有能力上车的人，或真正有大量财富积累的人。这些人只不过是希望通过积累粉丝量，在网络平台上变现的一群人。这些人谈不上对投资及财富人生有深刻的正确理解或感悟。还保留在用穷人及弱者的视角看问题，用投机的心态来Timing The Market！
通过这些人再自媒体网络上发的贴子， 举得的例子。 我们可以感觉到：他们其实不知道，或者忽略掉落了一个基本事实：在2022年最高点入场的并买高卖贵的人在多伦多的大量投资者群体中所占比例并不多。虽然他们总能举出一些投资失败的例子，而大多数的地产投资人是在2021年以前就开始用比较现在的价格低很多的价格入手的投资物业或自住房。如果没有过度refinance的话，应对现在的困难情况，虽然也不好受，但应对现在的糟糕情况，其实还是游刃有余的。
对价值投资者，或大部分在多伦多较早投资的人们来说，现在的调整根本谈不上血本无归，只是嫌多嫌少的问题。更何况只要现在不卖，坚持下去，就不存在割肉的问题。
盲目唱衰的这些人最根本的问题是其思维方式和心态存在认知偏差及缺陷。根本不了解投资的本质，采用的还是线形思维，或Timing The Market的心态，其实本质上还是投机取巧的逻辑！
当经济前景不确定及房价低迷时，初级投资者会感觉遇到了挫折。但真正前进的力量在于你下一步该做什么，以及你如何调整、适应和提升。
不确定给我们带来的挑战不能左右我们。我们的心态Mindset确可以。无论是面对职场和生活上的困难还是投资及财富积累道路上的挑战，“心态”永远是第一重要的！
那么，我们要扪心自问：
你会让挫折与困难决定你的下一步行动吗？
或者你是否将目前的困难与不确定性视为磨练自己的意志、技能、学习提高、克服困难、坚韧前行的机会呢？
中国外交部长王毅早前在慕尼黑安全会议上引用“他强任他强，清风拂山岗；他横任他横，明月照大江。任尔东西南北风，我自泰然处之，岿然不动”，生动地展现了当今的中国在复杂多变、矛盾交织及充满挑战的国际舞台上的从容与自信。这几句源自金庸武侠小说《倚天屠龙记》中《九阳真经》的口诀。本意是习武者面对外界攻击时保持内心定力，以柔克刚、借力打力的武学境界。其核心思想是：**无论外界如何强势或蛮横，自身需保持从容不迫、以静制动的姿态**。
对于在多伦多投资了多年地产的我也同样深有感触。就像《塞翁失马，焉知非福》这个古老的谚语所阐述的道理一样。修炼好自己，无论外界如何变化，多么不可预测，始终保持内心的定力，积蓄力量，以静制动。顺势而为，逆势而动。穿透波动，心无波澜。这是我们每个投资人面对困难和挑战的所应该秉持的认知境界与思维定力。
在目前Trump发起关税战的当下，我录下这段视频。希望和我的朋友们分享一下我的看法：在这不确定性的迷雾中，用辩证思维照亮《价值投资理念》的本质。
请看到这个视频的朋友，回顾一下我的《地产价值投资原理》与思想，还没有学习和了解的，有机会翻看一下我以前的YouTube视频，或加入我的频道参加学习。我们用《地产价值投资》原理与思维武装自己，提高认知。
