2018年 12月 15日 星期六    English   
2019年地产展望 - 一个多伦多老房东的快乐分享

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大家好,我是加拿大多伦多的杨洪。在多伦多,很多人知道我是一个老房东。但是不一定知道我更是一个快乐的房东。

 

在多年前,网络上就流传着我的一篇文章《我想在多伦多拥有20套Condo》。从那时候开始,我就陆陆续续写了很多多伦多房产投资原则、及风险控制的文章。这次我不想写太严肃的文字。我只想和朋友们随性地分享一下这些年来我投资Condo的乐趣和快乐的由来:

傻子投资心得

 

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去年,我在多伦多房东群的一个视频访谈中提到了《傻子投资原理》。大概意思就是:我不够聪明,无法预见短期的未来!我不知道在短期(3-5年)的未来市场中,房价是涨还是跌。但我坚信,多伦多的房地产市场长期预期一定向好。由于未来通货膨胀预期 + 加拿大国家的移民政策 + 多伦多这个城市在加拿大的地位,这个地方的房价长期趋势是上涨的。

基于这个前提,我要找到一种投资能够实现:房价短期的上涨和下跌都会让我快乐!换句话说,我投资的物业,即使在我买下来的那一天开始,就跌价,我还能快乐地面对,愉快地接受!

 

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有人会说,2018年多伦多地产市场这么差,你还在这里显摆你多开心,分明是小人得志的一副嘴脸。我想说的是,这年头,一个严肃的投资话题如果用严肃的方法去表诉的话,恐怕没有人会听了;就更别说让大家去理解了。如果能把我这么多年的投资心得和体会分享给大家;听者有心,在讨论之余,大家能多多少少明白一点其中的道理。予人玫瑰,我手有余香,也是一件开心的事。

聪明的人往往头脑反应快,会赚快钱,比如炒楼花、做House Flipping 之类的。我自知比较愚笨。我就喜欢买下一些Condo,长期持有,老老实实做房东。前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销:地税、管理费、贷款的本金和利息,并略有盈余

 

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我早期在多伦多投资的房产大部分都是小Condo,基本上都是在人口密集的市中心。最起码是在公共交通方便,周边工作人群或在大学上学的学生集中的地段。这样短期内无论房价上涨还是房价下跌,我就都很高兴!

首先,房价涨了,我难受不起来;房价跌了,很多人不买房子,就只能租房子,房租暴涨,我就更开心了。真心觉得:在多伦多做个房东真好!

这不,未来三年加拿大又要新来100万的移民了,将近一半的人会选择到大多伦多地区居住。假设大家都买不起房子,这房租,不还得涨吗?

 

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就这么一个傻子都明白的简单道理,为什么很多人视而不见呢?

是因为,聪明人都比较喜欢看到眼前的收益。有实力的聪明人看不上这种小case,喜欢干大的,可能利润高的投资;那些实力不够的聪明人,想的是空手套白狼,无本万利的买卖。这种老老实实用时间换利润的小投资,自然看不上了。人们往往没有那个耐心去长时间等待一个投资理念的有效性。

还有很多人说:土地才是房地产的真实价值所在。在我们的祖籍国:中国,土地产权归属国有,人们是没有机会购买属于自己的土地的。到了加拿大,如果买的房子带地,土地产权归自己,当然做地主的感觉就好爽。所以大家自然去抢土地房了。

抢到2017年4月20号,上一波土地房的疯抢潮戛然而止。抢不下去的原因并不是大家不喜欢土地房了,而是因为没有子弹了,断粮断供抢不起了。在这次的房地产调整中,可负担性(Affordability)起到决定性的作用。

 

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我在2016年底写的一篇分析2017年的文章:富人的逻辑vs 穷人的思维 (2017)。现在回头看看,挺有意思。话说回来,自己住的房子只要买得起,住的舒服,房子大点,占的地大点,当然开心,管他市场的涨跌。过几年,自然价钱还会上去的。而投资房是要盈利的:低价进,高价出,关键是中间持有的时候开心收租熬的住。

Condo投资相比于土地房投资的优势就是在这里了。这种投资,虽然房子表面上没有直接带有土地,但从产权本质上和土地房是完全一样的,也是永久产权,本金还小,哪怕利润少一点,至少能保本。相对于大投入,高维护成本的土地房投资,Condo投资对我这种人傻、钱不多、还想快乐的人来说,就是更好的选择了。

举个例来说,十几年前,我用首付 + 产权交割过户费一起只有6万,投资的一个当时房价19万的小Condo,现在也涨到了60万。与此同时, 租客已经帮我把十几万的贷款还完了。小投入,回报可不小

 

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我在2018年尤其开心:土地房在跌的时候,我前些年投资的小Condo房价不降反涨。这种逆市而动的现象,其实在1991年到1997年那一次的市场大调整的时候也发生过。我在过去的十几年里每次讲座中都会提到这种现象。这次历史再次重演。

可负担性”这个傻子都明白的要素,在正在调整的一个泡沫市场上起到的作用之大,是超出聪明人的想象的。其实,我也有投资房是土地房,但前提还是用我的《傻子投资原理》把关。房子是用来住的,不是用来炒的,房子不是股票!无论是偏远地方带土地的便宜房子,还是豪宅区里大地的豪宅,如果找不到好的租客,或者没有足够的租金收入做支撑,都只能是有钱人的烧钱游戏!

 

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还有很多聪明的人说:Condo有管理费,就是浪费钱,不能投资。我不这么看。

如果在地段好的地方我投资一个性价比好,租售比合理的小Condo,能够很容易地租出去。去掉管理费、地税、和贷款的利息,我的投资仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益(收房后的头三年)。再过三年五载,仅租金回报率可以进一步达到10%以上。比起在偏远的地方买个大地块的小独立房/半独立房出租的投资来说,这笔帐只能是我这个比较憨傻之人才能算得过来了。

我不光愚笨,而且还胆小怕事,我最怕和不讲道理的租客打交道,更怕有人欠租。我当然了解那些偏远的地方房价便宜。但是,没有太多的工作机会,各种容易惹麻烦的租客就比较多了。喜欢欠租和不讲道理的租客,通常就是喜欢在偏远的地方找房子,一是租金便宜, 二是他们也知道这些偏的地方房东不好找租客。

鉴于我的胆小怕事,没有办法,我就只能选那些地段好的,人流量大的小 Condo来投资。我很幸运,碰到的全是收入、及人品修养相对好一点的高素质租客。我做房东的每年自然就挺顺心的,心情舒畅。圈子不同,接触的人就不同。在我这个圈子里,我就感觉,这个世界还是好人多!

 

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现在,我得好好说说房价的事情。

2019年 Condo投资面对的最大挑战是快速上涨的价格。有些人买Condo是用来自住的。就像很多女孩子愿意花几千、甚至上万块钱买个爱马仕包的道理;他们看中的是,高端Condo的黄金地点和高档装修,而不是价格和升值潜力。

但是,作为投资者,要做一个开心房东是要有一个先决条件的:那就是你投资的房子一定得租的出去,而且租金收入一定得完全符合我要求的租售比才行的(感兴趣的,看看我的Hong Approved Investment的基本要求条件)。一个月租金只有$2000的Condo,要花将近70万去买。如果碰到这种租售比,还硬说是好的投资,那就只能说这位投资人数学太差了。

 

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现在新的期房Condo的价格涨的太快, 太离谱。 这个也不能完全怪开发商贪心。人都是图利,没有利润,他们凭什么盖房子给你。2018年新/期房价格快速上涨的最主要原因是:

  • 政府规费上涨;
  • 建筑材料成本上涨;
  • 建筑人工成本上涨;(前几年还有一个因素是土地成本上涨,2018年土地成本上涨没有其他几个因素影响大)。

 

明白这些以后, 我们也要清楚自己的位置:我们做房东的也是要图利的。我们没有必要去接手由于太多人为因素造成的房价过高的期房。

那我们2019年还有没有机会入手了呢?当然还有机会。例如,在目前多伦多的Down Town核心区大部分的地方新开售的期房项目一个赛一个的价格高的情况下, 2019年,一定要在Down Town市中心买Condo自住或投资的话,建议看看现房吧。一个价格70万的期房一室一厅的Condo,在面积、地段差不多的条件下,你可能不到60万可以买到现房。这十几万将近二十万的价差就是你未来几年的利润保底!

 

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很多朋友说,杨洪,你十几年前就开始投资Condo了,那个时候当然是个傻子买了Condo,只要hold到现在,都能赚的盆满钵满的。现在再不会有那么好的机会了!我想说,你错了,大错特错。

首先加拿大的多伦多不同于中国的北京上海,更不同于世界上其他任何一个国家的城市。加拿大由于其固有的政治体系,以及整个国家的保守政策,任何出现的地产泡沫,都会调整,那个专打出头鸟的枪随时会在那里出现。

2017年4月20号出台的海外买家炒房税及2017年12月开始的严控房屋贷款的去杠杆政策就是一下子打掉独立房的狂涨势头的这只鸟的两把枪。看着吧,2019年,Condo价格上涨的这个出头鸟,也有可能会挨枪子儿的。未雨绸缪的最好办法就是和我一样,好好控制投资的购入价,看看租售比和性价比。只要鸟不出头,人家啥枪都打不到你的。

 

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聪明人喜欢分析数据及图表。我比较笨,不喜好每天对数据分析来分析去的(虽然是对其了然于胸)。曾经听一个股票投资的大拿说:那些天天在股市上分析的头头是道的股评师们没有一个真的在股市上赚到大钱的。同样道理,在地产行业中能赚到钱的,都不是靠分析各种图表分析出来的。分析图表的活,应该是各个媒体的小编们,和那些闲来无事、博眼球、拉客户的新进地产经纪们的专利。

房子和股票完全不一样。大的市场趋势变化受到四个主要因素的影响(以前文章及讲座中讲了太多遍,这里不提了),归根结底就是供求关系决定价格的走向。在多伦多的房地产市场,我更看重的是实际的每套房子的情况,甚至是每套房子后面的故事

同一时间的不同细分市场也在不断地变化。每个不同的区域、不同的人、不同的市政政策甚至不同的就业、教育及交通的变化,都会带来不同于宏观市场上已有数据的趋势。我们应该走在市场的前面,而不是成天分析市场数据,跟在别人屁股后面。

 

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过去的十几年里,我坚信在任何一个时间点,不是每个地方的Condo投资都会有好的回报。真正能够符合租售比和性价比的房子(Hong Approved Investment),不会超过市面上房子的20%。如何找到那些占比不到20%、符合Hong Approved Investment条件的房子呢

首先,布局很重要。我很开心的就是我很幸运,总是能有机会感觉到现在还没有火而以后会火的区域在哪里,提前开始布局。就像十几年前,我的大部分Condo投资集中火力在多伦多Downtown的最核心区域。那个时候,人们都说我傻,投到不该投资的地方。现在是个啥情况,就不多说了。

2018年我就开始了新的布局。想知道下一个布局的地方的话,我就在下面分享两张图吧。2019年关注一下一点一线。在这些目前还符合Hong Approved Investment的性价比与租售比的地点找到合适的项目,在价格还没有快速上涨前,选择户型/朝向/楼层/大小靠谱的房子投资。这样的投资,有机会不做出头鸟,安全而且补涨的可能极大。不多说了,也就点到为止了:

 

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关于2017年4.20的租金涨幅控制新政,我是打心眼里欢迎的。这个限制房东涨租金(在续租的时候)的新政出来后,很多房东不开心。做为老房东的我反而心中暗喜。来看看为什么:

我是一个比较憨的人,遇到事情总是有理也让人三分。在去年4.20之前,我投资的房子本来都是可以每次房租涨幅不受限制的(在续租的时候)。但每次Renew Lease的时候,我反而一直都不好意思对租客说涨房租。主要因为我内心里是感谢租客的,我的租客们大部分都挺好的,一般都不无理取闹,从不无端找你麻烦。想想租客每年帮我看护房子,还帮我还房屋的贷款,能不涨房租就别涨了。

 

2017年以前,我总是带着这种心理,就这么过了一年又一年。而去年控制房租涨幅新政一出来,好嘛,有意思的事情发生了:

市场上几乎所有的房东,在老租客结束租约搬出的时候,下一个租客的房租就狂涨。一方面是因为贷款政策紧缩,房产买卖很淡,很多人买不起房子;另一个主要的原因就是: 房东们生怕以后再涨不了房租了,那就一次涨个够!好家伙,这Condo的租金在2018年也一下子上涨了15%。我这不好意思涨房租的房东也有了名正言顺的理由涨房租了。 也算是借坡下驴,憨人有憨福吧。

 

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需要说明的是:我的《傻子投资原理》涵盖的《地产投资的四个基本原则》,只适用于加拿大多伦多这个城市。不适合在中国的北京、上海和香港,也不适合在美国的纽约、洛杉矶,更不适合在欧洲的伦敦、巴黎,因为这些大城市的房价已经完全不在合理的租售比的范畴,在这些城市做房东不会比做房客开心。

与此同时,我的傻子理论千万不能用在北美广漠土地上的众多中小城镇。因为,大部分这些地方,人口数量长期不增长。你做房东做的再爽,最终房价就是不涨。没有增值希望的投资,是不会有开心的结局的。

 

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最后,我想用现代行为经济学和心理学的有关知识,来简单阐述一下我的这种投资偏好。我的这个《傻子投资原理》涵盖了现代经济学、金融学和心理学领域里的一对基本概念:风险厌恶(风险趋避或风险规避, 英文叫Risk Aversion),和风险容忍(或风险偏好,英文叫Risk Appetite)。用来解释在不确定状况下投资者的行为。

风险厌恶是一个人接受一个不确定收益的投资时,相对于接受另一个更保险但更低期望收益的投资的不情愿程度。例如,一个风险厌恶的投资者,可能会选择将他的钱存入银行以获得较低的但确定的利息,而不愿意将钱用于购买股票,在获得高的期望收益的同时、承担损失的风险。

风险容忍或风险偏好,是与风险厌恶相对的概念。风险偏好是主动追求风险,喜欢收益的波动性胜于收益的稳定性的态度。风险偏好型投资者选择资产的原则是:当预期收益相同时,选择风险大的,因为这会给他们带来更大的效益。

 

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客观的来说:无论是哪一种投资偏好,都各有利弊。但是,有一个非常普遍而有意思的现象:无论是在股票市场上还是在房地产投资市场上,很多人为什么总是亏钱;或者是在盈利的时候赚小钱,而在亏损的时候亏大钱呢?

这里面有一个道理:那就是一个普通人往往是在收益面前是风险厌恶的,而在损失面前是风险容忍的。由于篇幅有限,我不在这里过多阐述这里面的道理。事实上,人们心理上最大的弱点并不是在盈利的时候,而恰恰是在亏损出现的时候。当回本的心态占据上风,那个时候放大了的风险偏好,更可能会让一个投资者做出不利于自己的决策。

比如最典型极端的现象就是:一个赌徒,在赌输小钱的时候会不断加码,直到输掉自己全部的家当,进而负债累累。

 

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2017和2018这两年,那些在多伦多房地产市场上由于超过自己还款能力,房子断供的人,或者是那些炒期房close不了的人,他们认赌服输,甘愿割肉,倒是比赌徒要强百倍。他们的问题是出在:投资偏好上他们是风险容忍的类型,亦或是他们根本就不懂在多伦多投资地产也是会有风险的!对于一个理性的投资者,其实割肉这种事情完全可以避免的

我的这个《傻子投资原理》其实就是一个自我节制(避免割肉)、勤跑勤看衡量性价比、积累经验严控租售比、苦心经营购入渠道(拿最优价格)、走靠谱投资的风险厌恶偏好的原理。实践证明:多伦多这个城市的房地产市场的发展,恰恰适合我本人保守的个性。这样看来,和我一样保守的秉持风险厌恶投资偏好的人,在多伦多走傻子投资之路,是幸运的!

发自内心的愉悦,才能让我坚持投资。Condo 投资是一个多伦多人一辈子可以坚持的投资!我很开心此生能有机会生活在多伦多这个城市,不仅仅因为他每年吸纳着越来越多的人到来,能够让我如此愚笨之人能够有机会发现《傻子投资原理》。更因为在这里我们能提高对我们一生都可能有用的能力:

The Freedom of an open mind

The ability to embrace diversity

 

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人的一生其实就是一场马拉松,而投资也应该是个长期的过程。

谁能走到最后就看谁能避开那些可能的陷阱,少跌跟头。

成功的投资,除了幸运, 还要不断学习。

房产投资路上,学无止尽,我们共勉

 

2019年1月12日, 杨洪将举办2019年第一次投资讲座,仅做小范围交流。 如果有朋友对地产投资也感兴趣的, 敬请转发。

面对面的交流, 能够更完整更形象地表达投资逻辑, 以及讨论现在的市场到底在发生些什么。下面是报名链接:
 

 

 

视频:《傻子投资原理》:https://youtu.be/29VacFVTElQ

视频:多伦多condo公寓的前世今生:https://youtu.be/98kF40dTMUI

视频:炒楼花的税务陷阱:https://youtu.be/afjR1FV1TfQ

 

杨洪Condo投资文章回顾摘选:

坚持价值投资原则:固本守拙,行稳至远! (2018)

富人的逻辑vs 穷人的思维 (2017)

Condo投资的秘密:路遥知马力 (2016)

Condo投资的秘密:要洗牌了,入场容易退场难 (2015)

多伦多Condo投资: 做个会种庄稼的农民 (2014)

多伦多投资CONDO还靠谱吗? (2013)

多伦多Condo投资: 量力而为 谨慎投资 (2012)

金融风暴与一头驴的故事 (2009)

地产泡沫和最后一个傻子 (2008)

杨洪谈北美房地产投资层次理论 (2007)

多伦多Condo随想 (2006)

退休前的理想:在多伦多拥有20套CONDO (2005)

 

 

笔者杨洪

长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》、《地产投资的八大弊端》、《Condo投资的风险与控制》、《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。

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