2018年 9月 18日 星期二    English   
2018 无惧市场变化,坚持价值投资原则:固本守拙,行稳至远!

 (多伦多2018地产展望)

 

多伦多房产资讯网www.HousingToronto.com    杨洪

 

2017年即将过去,就像坐过山车一样的多伦多房产市场可以用“多事之秋”甚至“多市之冬”来形容目前的景象。2016年圣诞节, 当很多人还沉浸在House房价大跃进的狂欢中的时候,笔者写了一篇文章《富人的逻辑vs 穷人的思,建议没有看过的读者, 读读那篇去年的文章, 再来看看这篇, 相信你会有所感触。去年笔者预言要发生的,今年都发生了: 多伦多某些区域的独立房House市场从420日新政颁布开始,迅速冷却, 价格崩塌; 多伦多市区Condo公寓房市场迅速升温,价格一路上扬。

 

 

让我们来看看125日多伦多地产协会发布的最新统计报表:

 

201711月与201611月同期的成交数据比较

 

2017年全年与2016年同期的成交数据比较

 

 

各种不同类型物业均价变化幅度

 

 

大多地区1971年到2017年价格变化趋势图

 

本篇不打算用太多篇幅去分析已经发生的事情。每个投资人都需要分析市场数据,但是,过于沉迷于局部的、短期的市场数据分析,有的时候更会让我们失去对大局的把握,更容易缺乏前瞻性,误入“羊群效应”的陷阱。今年被过去的市场数据误导的人,现在来看,还少吗?实际上巴菲特对投资的理解绝对不是那些对各种市场数据分析得头头是道的市场分析师们可以比拟的。相当多的时候, 市场并不是跟着已经发生的市场数据往前发展的。而且, 影响地产市场发展的因素有很多,在不同的时代背景下,各个影响因素对市场影响的加权系数时常有巨大的变动。这些都已经在笔者早前写的文章中做了相应的阐述。笔者年复一年想再三强调的是:我们的投资需要理念, 用完整的控制风险的理念去适应市场, 用系统性,前瞻性的原则及方法把握可能的机会,规避可能的风险。地产投资绝不是赌博!

 

人与人之间的交流最有效的形式是互动交流。在即将到来的2018年,作为一个在多伦多地产市场摸爬滚打十几年的一个职业投资人,笔者会主办一系列的专业地产讲座/交流论坛。和各位对地产投资有兴趣的朋友们更多地面对面的分享对未来市场的分析,把握新的投资机遇,如何入市,如何离场;讨论投资的经验和教训。新年讲座/交流论坛主要会涵盖下面一些内容,增加了与地产同行们的分享内容,比如:

 

1】如果最后TREB 公布开放销售数据,对地产市场的影响?对地产经纪行业有哪些改变?

 

2】在过去,地产投资人犯了哪些错误?在未来,投资要注意哪些问题?

 

3】对非加拿大居民的投资人来说,新一年里多伦多的地产投资机会在哪里?

 

42018年商业地产或土地投资机会在哪里?潜力和风险?

 

5】新的市场条件下,地产同行们需要互相贬低、拆台还是需要抱团取暖,合作共赢?

 

6】为什么说一个成功的地产经纪人本身就要应该是一个成功的地产投资人?

 

7】如何看待地产媒体对房地产市场的作用?

 

8】对广大国语经纪人/准经纪人们的忠告。

 

下面仅就一些朋友常常纠结的几个问题,给大家简单分享一下笔者的想法:

 

关于投资及自住:

人们的需求是分层次的, 衣食住行哪一样都不能缺,“住”是最基本的需求之一。由于不可避免的长期通货膨胀趋势及未来三年加拿大新进移民100万巨大的人口增加压力,多伦多房屋的供求关系长期来看仍然会是供不应求的趋势。未来房屋价格一定会上涨。只是要待以时日。所以无论是自住还是投资, 有能力的人,仍然是越早下手越好。尤其是自住。即使在2017年高位购入自住房的朋友, 你们只要在自己家安安稳稳的安居乐业, 房子的价格要不了几年就会顺理成章的超过你们的2017年购入价。

 

对于投资者而言, 就分为两种情况了。 一种就是炒家, 根本没有准备好应对市场的下调的, 只能割肉或借高利贷持有, 权衡一下孰轻孰重, 两者选其轻, 当吃一堑长一智吧!而对于理性投资的投资者, 本身购入的时候就已经考虑到可能的风险, 经过挑选本来就符合租售比的投资房。由于市场的变化,租金反而大幅上涨, 会给你们带来更好的现金流回报,恭喜了!当然,这里的前提是, 你能Buy and Hold. 今年给房东群的群友们录制过一段视频分享。其中我提到了一个“傻子投资理念”。参看杨洪视频分享:《傻子投资理念》

 

 

 

关于自住是买House还是买Condo

HouseCondo各有各自的优点及缺点。由于每个人, 每个家庭的现实需求及偏好不同,甚至每个人/家庭不同的生活阶段,都会产生不同的居住需求。一个在多伦多Down Town上班的年轻人, 你很难要求他/她住在外围的House里,每天坐一两个小时的火车上下班。一个拥有两个以上的正在上学的孩子的家庭,你也很难要求他们挤在一个只有两间小卧室的Condo里的。当你拥有理解他人难处之心, 自然就不会简单而武断地下结论:认为House好还是Condo好。只能说:在现有阶段, 最适合自己的是什么。希望这种争论, 从此休矣。

话说回来,如果是购买自己住的自住房, 笔者认为在能力允许和满足自身通勤条件的前提下,2018年的置业首选应该是House,而不是Condo

 

 

关于Condo的管理费在地产投资选择中的考虑:

对于纯投资目的来说,是投House还是投Condo,笔者已经在以前的文章中阐述过多次了。在以往很多次的Condo投资讲座中, 笔者都被问及这个问题:Condo有管理费,而house没有管理费,这两者之间的差别会极大的影响我做Condo投资的决策。 在这里, 笔者想用一个比喻来解释这个问题:地产投资就好比就是我们购买了一辆汽车,我们驾驶着这辆汽车选择在哪条道路上行驶,让我们更快、更便捷地达到财富自由的目的地。我们不能仅仅因为汽车需要花钱买汽油、买保险、需要保养、修理就放弃这种快捷的交通工具而选择自己步行走路的方式(拿着死工资一直到退休)。当然,不能说我们有了汽车就万事大吉, 可以顺利到达目的地了。首先,我们要学习开车吧,这就相当于要了解投资的基本原理;我们还要学习交规,知道哪些可以碰, 哪些不能碰,这就是学习和投资有关的法律,包括《税法》,《租务法》等等;我们更要有个路径的选择,比如local的小路(岔道、红绿灯比较多)、不收费的高速公路(费用低,但是容易堵车)还有收费的高速公路(因为收费,一般不堵车)。Condo投资基本上就像买一辆车, 选择在收费的Hwy407上行驶, 目的就是要平稳、快捷, 虽然有一些收费(Condo管理费)但是可以基本保证没有太多麻烦地顺利实现保值增值的目的地。而这笔费用所换来的便利性是House投资无可比拟的, 付出的管理费相对于最终的投资回报而言其实是可以忽略的数目。当然, 针对Condo要交管理费的这个弊端,我们有很多方法去最大限度的避免。具体方法, 可以在以后讲座上讨论/详解。

 

 

 

关于对Location, Location, Location的误导

 

如果我们问:什么是选择地产投资的首要因素?几乎所有的地产投资人都会回答: Location, Location, Location!笔者不完全赞成这个观点。打个比方说:Yonge/Bloor毫无疑问是多伦多最好的Location.不是之一, 是唯一最好的地段。如果现在让我花78万在这个地段买一个50平方米左右,一室一厅,没有车位的小Condo做为投资。笔者是睡不着觉的。因为无论租售比和5年内的极限价格趋势, 都无法说服我自己:这个投资是个靠谱的投资。

 

笔者的改进版是:Location, Location, Price! 无论市场如何变化,原始投入价一定要靠谱,不要碰已经被炒高的那些火中栗, 哪怕地点再好!我们总能找到符合我们标准的地方!只有坚持这个原则,才有可能实现正现金流,才有机会在不久的将来有增值回报!

 

 

关于地产经纪之间的合作及竞争

 

很多刚刚考到地产经纪牌照的人,都会经历这么一个心理历程:以前没有学习地产课程的时候, 觉得做地产挺容易的: 凭什么一个经纪人领着我看几套房子,下个offer就把房子买成了。或者,帮我估了估价,签了一个代理合同, 就把我的房子卖了,赚的都是大笔的佣金, 太容易了。考了地产牌照后的几年会发现,现实和我原来的理解不太一样:地产牌照很容易拿, 正真做地产就没有那么容易了!客户从哪里来?客户凭什么找我买卖房子?推销自己的办法有很多,比如:

  • 打广告,这当然是正路, 但要准备花很多钱;
  • 给回扣,甚至打广告广而告之,就怕别人不知道:我是个新手, 我没有客人,我给你回扣,你来让我练手吧!那些打“回佣”广告的人哪里知道:有经验的地产经纪会把“回佣”这种事情处理地很委婉、低调:每个人都应该知道感恩,但客户的LoyaltyTrust才是知恩图报的砝码!每个人的回报方式可能不同, 但绝不是廉价贱卖职业尊严!
  • 写文章,比如隔一段时间写一个社区的最近成交的市场分析报告。这也是正路,一方面自己也在学习, 另一方面,让潜在客户感觉你就是这个区的专家;还有一种写文章,是笔者反对的,通过贬低同行在某些个案上的一些小失误,抬高自己。其实无论在消费者眼中还是地产同行眼中, 这就和打廉价“回佣”广告一样, 是负面的。谁都有可能有犯错误的时候,每个地产从业者都是从新手开始的。我们不能用评判别人的失误, 来抬高自己, 就表明自己高人一等。我们写文章可以分析市场, 或者通过分析某一种不合理的现象, 和大家分享一个道理。 可能对, 也可能不对。有的人看了, 觉得有道理可以吸收, 愿意和你交朋友。还会有很多人看了,不以为然。 这都正常。民主社会, 言论自由。其实,地产经纪之间更多地应该是合作。

 

信息时代, 客户早已经不缺信息来源。无论是对购房者而言的房源信息, 还是对售房者而言的估价信息。 我们地产经纪的角色必须随着变化,我们已经不是一个简单的信息提供者, 而是客户购房、售房乃至整个地产投资这些对一个家庭而言最重要的复杂事件(Complicate Project)中的资源整合者、调度师、决策分析师。起到的是“代理人”的把关作用, 而不是赚了一笔佣金就跑的“中介”。

 

未来的市场竞争会更加残酷,更加激烈。 作为一个新入行的地产职业人, 除了自己现有的人脉资源和刚考完试的一些地产知识, 更需要的是用正确的经营理念武装头脑。未来的竞争是人脉的竞争,渠道的竞争,理念的竞争,知识的竞争。我们必须互相学习, 不断的学习。也更需要合作,用志同道合者之间的合作去对抗激烈的市场竞争。有机会参加笔者来年的只对地产从业人员开放的讲座/交流会。我们共同进步, 探讨如何合作共赢。

 

 

Hong Approved Investment的基本特性:固本守拙,行稳至远

 

稍微有点Condo投资经验的买家只要仔细观察就会了解:在目前的Condo预售房市场上活跃着两种类型的地产VIP Condo销售模式:


一种简称为Product Oriented推销型:市场上出来什么楼花就推销什么楼花,不管价钱是否高的离谱, 不管开发商靠不靠谱。只要新出来的楼盘,在各种媒体上采用短期高密度广告投入方式, 高频率炒作所推销的项目。这种推销方式给人们的感觉是每个推销的楼盘都非常抢手, 一房难求。而推销者本人并不一定真正了解投资Condo的精髓, 也不懂什么是风险控制机制。可能自己并没有太多的实际Condo投资经验。2018年这样的推销模式会更加常见。这种推销类型在市场上一旦泛滥,造成的后果: 一方面是帮开发商哄抬房价, 进而造成多伦多condo市场的虚假繁荣, 倒卖成风,多伦多的Condo市场将会更加不健康地发展。 另一方面, 实际投资人的投资收益得不到保障,在下一轮的Condo投机泡沫中很有可能成为受害者。

 

Hong Approved Investment追求的是另一种类型的服务方式:Client Oriented客户利益/需求至上型:提供的服务基于完整的投资理念、多年积累的实际经验及资源、渠道,从购买选房阶段到房屋出租管理(持有阶段), 再到最后销售变现阶段提供完整服务。投资者购房时:根据客户实际需求,在选择地段、衡量租售比、考察性价比、开发商背景调查等等方面,提供方向性的指导,替投资人把关/筛选,保证投资的起始点达到优化极致。房屋交付使用后,帮助投资人专业出租, 专业管理,教你如何避免租务麻烦, 解决实际问题。售出投资物业时,选择/建议最佳售出时机,提供最佳销售策略及方案。投资者在完整的投资回报周期中始终得到全程陪护。Hong Approved Investment打造的是多伦多Condo投资人实现收益最大化的投资运行平台。

 

选择一个成功的地产投资简单的说就是要解决好两个问题:一个是要看到未来盈利的机会及收益在哪里?另一个就是看清楚未来的风险在哪里?一般的投资者能看到的都是未来的收益,而真正的一个成功的投资者,他更多要看到的是未来的风险,以及找到规避这种风险的避险机制及方法, 甚至于利用各种风险所带来的新的机遇。Hong Approved Investment其实就是要建立原则, 自我约束,己所不欲, 勿施于人!

 

Tracking Record数据足以说明一切:下面的统计图表说明:由一系列理念、原理、资源、渠道武装起来的Hong Approved Investment地产投资平台已经帮助众多幸运的投资者在随着时间的变化,越来越实现着可靠而且可观的升值回报。这个结果足以说明: 谨慎的、理智的投资并不代表着低收益、小回报。而且Buy and Hold才是投资的优化选择:

 

注释:ROIReturn on investment 投资回报率

 

Investment Term:

1 Year

3 Years

5 Years

10 Years

15 Years

Total ROI % Over Years:

8.9%

37.3%

166%

592%

723%

ROI % per Year:

8.9%

12.4%

33.2%

59.2%

48.2%

Hong Approved Investment ROI over Years 投资回报率对比

 

下面是一个投资客户2017年送给笔者关于Hong Approved Investment的一段评价,分享出来, 与大家共勉:

 

 

 

小人唯利,君子固穷

 

小人行险终须险,君子固穷未必穷。

万斛楼船沉海底,只因使尽一帆风。

 

 

无论做一个投资者, 还是一个职业经纪人, 走在成功的路上需要的不仅仅是凭运气Luck。更需要的是:激情Passion, 眼界Vision, 勤奋Hard Working 和 替人着想Thoughtful的态度。以上的想法仅为一家之言,用以抛砖引玉。有意见或想法的朋友, 无论你是首次购房者、地产投资人、还是持牌地产经纪人,都欢迎和笔者联系, 我们共同探讨或参与到Hong Approved Investment的系统合作平台中。未来的地产投资,合作才能共赢,多伦多地产投资的路上, 我不孤单,缘来有你。

 

 

 

 

 

作者杨洪简介:作者长期关注多伦多地产市场的变化,注重加拿大地产投资的理论研究,更自己参与大量的实际投资。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问。杨洪部分地产投资文摘收录于《多伦多房产资讯网》:www.HousingToronto.com。如转载此文,请注明作者和出处。

 

 

 

杨洪Cell: 416-826-4860    

 

Email: hongyang175@yahoo.com

 

微信号:yangh4860

 

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  4. Condo投资四项基本原则;
  5. 做个会种庄稼的农民;
  6. 金融风暴与一头驴的故事;
  7. 我的梦想,20套Condo。

 

 

 

 

 

 
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