2017年 11月 18日 星期六    English   
Condo投资的秘密2016版:路遥知马力

 

多伦多房产资讯网: www.HousingToronto.com    杨洪

  

 

先谈谈经济,国际市场上石油价格的持续下跌,导致加拿大能源出口省份的经济形势每况愈下。石油价格下滑的直接结果就是加币这种能源货币的汇率直线下跌。2015年年底,受美联储加息的影响,加元仍然一路下跌,已经跌破了71美分关口,位于11年来最低点。接下来的连锁反应就是:加拿大的基准贷款利率将会在可预见的未来维持很低甚至负利率的水平。

 

再来看看房价,2015年多伦多的房价以12月的统计数据,根据不同的房屋类型,416地区的独立屋均价从去年12月的93.4万上升至103.96万元,涨幅为11.8%;半独立屋12月均价为74.3738万,涨幅达到了20.8%,半独立屋价格增长最快;共管镇屋均价为53.5万,涨幅更是达到了12.7%;公寓均价为40.0万,涨幅为3.2%。而905地区的独立屋价格从去年12月的66.8万上升至74.7万,涨幅约为11.7%;半独立屋均价为49.55万,涨幅为9.8%;镇屋均价为45.2万;涨幅为6.9%;公寓均价为32.5万,涨幅为8.2%。

 

Toronto MLS 统计数据2015年12月 Table 01

Toronto MLS 统计数据2015年12月 Table 02

Toronto MLS 统计数据2015年12月 Table 03

那么,2016年的多伦多房地产市场的走向似乎就是毫无悬念了:更大程度的安省制造业的出口复苏带来的GTA周边地区的更多就业、更低的贷款利率,更宽松的移民/难民政策,更大规模的留学生招收计划,让大多伦多地区的房屋价格进一步保持在上升通道上。但是与此同时,更大程度上的地产泡沫也随之形成。这就是本人在2016年年初对多伦多的地产形势的展望。

 

在这里,笔者想提出一个问题:我们能不能跳出这个只看眼前的市场走势的这么一个很局限的井口,在更高更广的一个层面看问题,眼光看得再长远一点。不必为一年两年的所谓市场的涨涨跌跌,潮起潮落所左右?

 

无论市场起伏,靠谱的Condo投资仍将是可持续的选择

 

 

我们应该如何客观看待2015年快速增值的House,和价格上涨相对滞后的Condo市场呢?

 

回顾过去的几年:2010年以来,租售比较差的House的价格上涨速度高于Condo,其主要原因是由于土地资源的有限,House供应量增长小于刚性需求量的增加。同时部分投资者对大多地区House未来的供求关系的预期也直接形成了对House的未来价格上涨的预期。到了2015年,随着部分地区House价格一再被炒高,一般收入家庭的可支付能力将越来越差,同时这种价格上涨的预期也在某种程度上被提前释放。在部分热点地区的独立房投资出现一个相当不正常的现象:大量放租的独立房在市场上,市值90-150万的房子仅叫租$2000-$2500/月,而且数月无人问津,可谓是哀鸿遍野。这种投资的风险已经显而易见了。笔者认为:在2016年,独立House作为自住房,仍然是首选。但是,作为一种投资,其可操作性将会越来越差。

 

如果我们再把回顾的时间段再提前一点,其实在多伦多,房价的快速上涨绝对不是House的专利!2005年到2011年的多伦多Down Town核心区的Condo其实也是经历了价格暴涨的过程,其上涨幅度是远远大于同期的House价格上涨幅度的。到2012年,由于过多的新房开工量,把上一轮的价格疯涨势头打压了下来。到了2016年,相比较某些热点地区House的泡沫,多伦多Down Town一些优质地段的Condo的泡沫要小很多。2016年未来的市场有两种可能的方向:第一种可能,贷款利率继续调低,甚至负利率时代真的到来。某个开发商前一段时间的论断也不是不可能:未来三年,多伦多Down Town的Condo价格上涨30%;第二种可能,由于美国升息的压力,和对多伦多房地产泡沫的担忧,贷款利率上调或政府出台更加严格的房贷政策。本地购买力急速下降,那么直接的结果将是高价位的House的价格出现调整,总价低的Condo及房屋出租市场会出现上涨。但上涨的幅度不会像30%诸如此类的乐观估计那么好,但一定会优于House的市场。

 

作为理性的投资者,我们在任何时候,都要居安思危,选择一种投资,首先要看其风险性有多大,其次才看其可收益性。关键还要看投资能否长期持有,也就是其可持续性。大家不要忘了2015年上半年中国股市的大起大落。这种过山车式的玩法更像是一种投机,一种赌博。仿佛是在踏浪:踏对了,可以在浪尖上起舞;踏错了,被浪拍到沙滩上。节奏的掌握不是不可能,但可能只有是制度的建立者才有能力把握这里面的节奏。笔者自愧没有这种资源,更不想要追寻那种玩心跳的赌博。笔者追求的是一种无惧风浪,稳步获益的投资。  多伦多Condo投资的最大优势就在于此。笔者在多伦多投资Condo十多年的时间里,无论Condo价格上涨的速度是快还是慢,稳定的租金回报(平均高过每年8.0%的回报率)及实实在在的现金流始终支撑着作为一个房东的持有信心。

 

2015秋季一个阳光明媚的下午,笔者来到加拿大某大银行分行经理的办公室。这位金发碧眼的中年大叔终于预约到了笔者。别无他图,就是想和笔者探讨一下如何帮我这个VIP客户在他们银行选择一个最佳的金融理财方案。在他拿出的各种不同的理财方案中,最保守的方案风险最低,但是回报也是最低的,年回报能实现1%;而当我问他最高风险的,也就是可能回报最大的方案,年回报会是多少?他的回答是,可能实现年回报8%。说到这里,我笑了。对他说,在多伦多把钱放在银行,真的不如把钱放在房子上。我的Condo投资的年租金回报率,平均远远在8%以上,这还不算已经发生和即将发生的房产增值……最后,笔者懂得把鸡蛋放在不同的篮子里的这个道理,还是在银行购买了一种理财产品。当然不是那种最高风险的了。而有意思的是,这位分行经理也学会了和笔者一样,开始投资Condo。从此成为笔者忠实的Condo投资客户。

 

笔者在多伦多Down Town核心区的Condo市场里,经历过2001年到2005年的价格停滞期,也经历了2005年到2011年的价格疯涨期,而后再次经历2012年到2015年的价格微涨期。每一次的周期调整,都有其特有的原因和规律。现在,就让我们来探讨一下2016年Condo投资的优势:

 

一,  从大的方向来说,Condo市场2012年到2015的价格涨幅是略逊于House的增幅的。其根本原因是这期间的Condo预售量和在建量过大,影响了供求关系。需要时间消化。之所以笔者现在看好2016年以后的Condo市场,最主要的原因也是在于:未来一些关键地段的Condo预售及在建量会从2012-2014年的高峰期回落。在局部地段供求关系会走向某种程度的供不应求。

二,  居安思危,靠谱的Condo投资可以帮助我们在可能的买卖市场疲软,或即使泡沫破灭,市场走下坡路的时候,正的现金流能让房东度过难关。在拨云见日时,再卖掉,实现双项盈利;

三,  投资Condo的资金需求量远远低于投资House, 即使在多伦多Down Town核心区投资一个小Condo期房,所需要的资金量在三年内5-10万就行;而投资一个100万以上的House, 短时间内就至少需要35万的现金;

四,  Condo作为一种住宅类型,其购买群体会越来越大:

  • 年轻人: 刚刚从大学毕的Young  Professional或者是越来越多的留学生及他们的家长们;
  • 老年人:随着人口老龄化的趋势,越来越多的老年人身体状况不好的情况下,再也无法打理房屋的前屋后院以及铲雪除草这样的事情。他们会选择把自己住的House卖掉搬到公寓居住;
  • 第三类是厌烦House的繁琐打理,享受豪华公寓的完善的配套设施以及便利的交通及地理位置的人群;
  • 第四类是新移民、空中飞人,或者说还没有最后确定自己长期居住在多伦多的那一类消费群体;
  • 第五类是暂时买不起House把居住Condo作为过渡的小家庭;
  • 第六类就是Condo的投资者。

 

 

 

什么样的Condo投资才是靠谱的投资?

 

 

Condo投资这种投资形式是靠谱的,但并不是说投资所有的Condo都靠谱。让笔者用真实数据举两个成功的实例,一个普通案例,最后举一个失败的投资案例。并简要分析一下投资成功或失败的原因:

 

成功案例1:

 

房型:一室一厅(无车位)

地点:Yonge/College

签约购买时间:2005年5月

原始买入价:$197000.00

签约时市场平均租金:$950/月

交房时间:2008年11月

交房时的额外收房成本:$8500.00

交房时市场价:$310000.00

交房时市场租金:$1400/月

2015年市场价:$430000.00

2015年月租金:$1950/月

2015年年租金年回报率, 按25%首付计算 (Capitalization Rate) :22.5%

2015出售的销售成本:$17100.00

2015年出售的资本收益(Capital Gain): $207400.00

投资回报率(ROI): 359%

投资成功的原因:购买周期较长,经历了2005-2011年的Condo价格快速上涨期。购买时完全符合笔者早些年总结出的Condo投资四项基本原则。

 

成功案例2:

 

房型:两室一厅(带一车位带一locker)

地点:Spadina/Lakeshore

签约购买时间:2006年6月

原始买入价:$309300.00

签约时市场平均租金:$1500/月

交房时间:2010年06月

交房时的额外收房成本:$12700.00

交房时市场价:$370000.00

交房时市场租金:$1800/月

2015年市场价:$478000.00

2015年月租金:$2100/月

2015年年租金年回报率, 按25%首付计算 (Capitalization Rate) :11.9%

2015出售的销售成本:$19800.00

2015年出售的资本收益(Capital Gain): $136200.00

投资回报率(ROI): 151%

投资成功的原因:持有周期较长,经历了2005-2011年的Condo价格快速上涨期。购买时基本符合笔者早些年总结出的Condo投资四项基本原则。

 

普通案例:

房型:一室一厅(带一车位带一locker)

地点:Bayview/Finch

签约购买时间:2010年1月

原始买入价:$307900.00

签约时市场平均租金:$1400/月

交房时间:2012年10月

交房时的额外收房成本:$12500.00

交房时市场价:$310000.00

交房时市场租金:$1550/月

2015年市场价:$320000.00

2015年月租金:$1550/月

2015出售的销售成本:$12600.00

2015年年租金年回报,按25%首付计算 (Capitalization Rate) : 5.7%

2015年出售的资本收益(Capital Gain): 亏损$13000.00.

目前收益不佳的原因:持有时间较短,错过2005年到2011年的快速上涨期。此投资的地点属于学区房,适合投资独立House,虽然投资的Condo基本符合租售比原则,但Condo升值乏力,投资的增值收益有待时日。未来有机会成为成功的投资。

 

 

失败案例:

房型:一室一厅一Den(带一车位带一locker)

地点:Yonge/Front

签约购买时间:2011年9月

原始买入价:$689500.00

签约时市场平均租金:$1900/月

交房时间:2015年01月

交房时的额外收房成本:$27800.00

交房时市场价:$530000.00

交房时市场租金:$2300/月

2015年市场价:$558000.00

2015年月租金:$2350/月

2015出售的销售成本:$22000.00

2015年年租金年回报,按25%首付计算 (Capitalization Rate) : 1.69%

2015年出售的资本收益(Capital Gain): 亏损$181300.00!

失败原因:此投资的原始买入价高的离谱,不符合性价比原则,也不符合租售比原则,只能自住,属于绝对的失败投资,必须割肉!

 

 

笔者在此强调:不同的人,不同的时间段,不同的渠道,不同的情形下购买的即使在同一地点,同一栋楼甚至同一房型的Condo, 其投资效果也会大不相同。以上的举例只代表在不同的情形下的投资效果个案。绝不代表在同一栋大楼中的投资效果相同。投资Condo失败的原因还有很多,例举如下:

 

  1. 自身的资金准备,贷款能力以及心理素质的不足,导致无法长期持有房产,或仓促中急售,只能割肉;
  2. 选择的投资地点不合适,具体的地点根本没有足够的购买或租住Condo的实际需求,要不价格泡沫太大,要不就是明显的局部地区Condo建的太多;
  3. 选择的开发商没有经验或滥竽充数,建筑质量差,问题太多,管理费增长太快,影响到交房后的出租及重售。
  4. 选择的户型太差;
  5. 选择的户型太小,以至于提供最优惠贷款的大银行拒绝贷款;
  6. 选择的户型太大,不适合投资;
  7. 项目开发商实力不够,或者本来就是画虎皮,拉大旗,项目泡汤,好在还有律师把关。本金拿回,没有收益。(Condo住宅有Condo Act保障购房定金的安全。而商业铺面的定金是没有任何保障的)。

 

 

投资Condo系统的规避风险,同时追求利润的最大化,首先需要有正确的指导思想,配合独到的眼光、较宽广的眼界,选择适合自己的方式方法。建议没有读过笔者早些年就提出的《Condo投资的四项基本原则》的读者,有机会好好研究一下这四个基本原则,可以有效地避免失败的Condo投资。

 

 

Condo投资可持续的必经之路:选个靠谱的租客

 

前面讲了太多的如何选Condo买房,  解决了一个基本问题:作为房东,你得有一套靠谱的房子,在靠谱的地段,用靠谱的价格吸引来不同的租客供你挑选。现在该讲讲投资Condo的另一个老大难问题:如何找靠谱的租客?

 

值得提醒的是:在找到一个靠谱的租客之前,投资者自己得是一个靠谱的房东。此话说出来简单,其实做起来不容易。靠谱的房东至少得具备下面几条素质:1,具有与人沟通、解决矛盾的能力;2,了解基本的房屋出租法律常识;3,有一颗崇尚公平、宽以待人的心;4,具有不惧邪恶,敢于斗争的胆量。

 

作为一个多年的老房东同时每年替人打理近百套出租房,笔者可以说是阅人无数,但仍然还在不断的修炼之中,自愧偶尔仍然看人走眼。稍微有经验的房东都知道一个道理:宁可花更长的时间找到省心的租客,也不要匆忙之中租给一个麻烦的租客,宁缺勿滥。找省心的租客的关键绝不仅仅是要求所谓提供收入证明和信用报告那么简单。要知道,有的时候提供完美的收入证明和信用报告的人,反而可能给你带来更大的麻烦。

 

具体对租客的甄选,需要很多实际的经验和细节的把握。由于安省有一个对房客极为保护的《租客保护法案2006》The Residential Tenancies Act, 2006 (RTA),具体操作,笔者不便在此具体展开。在这里仅仅是提醒房东们,哪几种房客可能会给房东带来极大的损失,最值得提防和避免。以下按照对房东的潜在伤害度的大小从高到低排序:

  1. 提供的信用报告及收入背景非常完美,但是有一点:全是假的;
  2. 有较好的信用报告,或收入证明,并且是真实的,但为人挑剔,性格变态,而且非常熟悉租客保护法案以及各种“人权”法案的专业敲诈客;
  3. 信用不好,或者收入不稳定的专业拖欠族。
  4. 居住及生活习惯极易摧毁房屋的毁房族;
  5. 各种短租客。

 

 

有的房主运气很好,房子租了多年,房客也换了多次。基本上没有碰到大问题。而有一些房主,会碰到各种各样,千奇百怪的问题。这里面的个中滋味,只有自己才知道。其实,大部分的租客都是按时交租,并且通情达理的。那么,你既然通过慎重的挑选,找到了合适的租客,如何和租客打交道,也自然是门艺术了。下面仅仅介绍几个原则和建议,点到为止:

 

一,  做合法出租,房主自己身正不怕影子斜;

二,  一定要要求租客购买租客保险,同时自己购买房主保险;

三,  作为房主,你必须要有与各种人等打交道的思想准备,会开车,善于沟通,把小问题变成大问题之前通过沟通解决,化解矛盾;

四,  换租客时,不要舍不得花小钱维护一下房子。要有一些Handy Man的联系方式,或者自己就是Handy Man。

五,  不在投资房本地的房主,建议找到专业的物业管理公司。这样会有两个好处:首先,房屋需要维修或房客拖欠房租,会有专人处理;其次,非税务居民的税务处理也会有人打理;

六,  依法纳税。

 

美联储在2015年底的加息,更将进一步刺激加拿大本就过热的房地产市场,尤其是多伦多。多伦多房市中的美国买家数量会在2016年内上升。对于手持美元的美国投资者来说,加元汇率下跌无异于加国房地产变得更加便宜,是他们最好的入市良机。此外,加元汇率下跌也将导致中国热钱加速涌入。近日中国股市“熔断机制”的夭折显现出了中国证券市场的不稳定的前景。人民币对美元的贬值预期会进一步加大来自中国的资金涌入加拿大的趋势。事实上,在过去的一段时间里,来自中国的资金已是推动加国房市、特别是多伦多房市的重要因素。以后在很长的一段时间内,也仍将是一股不可忽略的力量。

 

但是,笔者最后仍然想提醒的是:市场总是瞬息万变的。谁又能知道,下一轮的地产泡沫什么时候会破灭呢?路遥知马力,日久见人心。面对市场的起起伏伏,你准备好了吗?理智(胆子小)的投资者,选择靠谱的Condo,走稳定的投资之路吧。把着现金流,认他潮起潮落,我自保值增值!

 

 

 

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作者杨洪简介:作者长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究,更自己参与大量的实际投资。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问。杨洪部分地产投资文摘收录于《多伦多房产资讯网》:www.HousingToronto.com。如转载此文,请注明作者和出处。

 

杨洪Cell: 416-826-4860    

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