2017年 10月 23日 星期一    English   
2005退休前的理想:在多伦多拥有20套CONDO

我的理想:在多伦多拥有20套CONDO

(编者按:岁末,地产经纪杨洪在跟星星生活记者闲聊的时候,无意中把自己的如下看似疯狂的梦想和盘托出。“疯狂”两字是编者对这种独特投资方式的形容,当事人煞有介事,绝非儿戏,并且已经在身体力行。按照杨洪的计算,从现在开始,一年在多市买一套20万的CONDO,然后出租,直到买满20套,25年后,等第一套CONDO的MORTGAGE付清,就开始依次类推,每年卖掉一套CONDO,他作不升值的保守估计,依然按照20万卖掉,相当于60岁后每年的养老金是20万,而这25年当中,每年的投资汇报率平均还有十几个点……听杨洪的叙述,这是一套近乎完美的投资梦想,也是历经半生时间的长线投资。那么我们不禁要想:这个完美的梦想当中有没有什么致命的纰漏没有?或者有些什么疏漏的地方?25年的时间当中,计划能够顺利地一直进行下去吗?希望广大读者或者业内人士踊跃讨论发言。)



(地产经纪杨洪口述,星星生活记者信君整理)

在多伦多,每个人有很多的梦想,人生方面的,事业方面的,投资方面的。这个就我关于投资方面的梦想。我的这个梦想跟别人不太一样——

我的梦想就是在多伦多拥有20套CONDO,崭新的CONDO,买的时候没人住过的。我做过多年地产,现在已经拥有3套,我希望以后能按照一年一套的频率一直买满20套。这是我自己的一个秘密,但现在,我决定把它公开。


第一个步骤:弃HOUSE选择CONDO

为什么是CONDO不是HOUSE?

很多人想拥有自己的房子后,再做一些房地产的投资,CONDO和HOUSE是他们的两个选择项目之一。而其中,CONDO的投资有几个特点。

第一,它风险小。因为CONDO价格的变化幅度是远远小于HOUSE的。现在利率上涨,低价位的房子受到的影响会小一些,买大HOUSE的人,可能会转向寻找较便宜的房子,MORTGAGE的承受会小一些。对低价位的CONDO市场反而是一件好事。如果在一个市场价格很低的情况下,如果在2002年的时候,我可能考虑买HOUSE,过几年有一个涨价。而现在的市场,尤其是HOUSE的市场已经涨得比较高了。除非我自己买了住,如果投资的话,我自然就会考虑它的风险。CONDO固然涨得少,但是它也抗跌。

第二,省心。我是把它买下来出租的。一签起码就是一年的LEASE,不会像HOUSE那样,频繁地出租,这一块租一家人,地下室又一家人,这样就很不省心,相当于是一份工作了,而且损耗的程度比较高。而且,我甚至可以不用和房客见面。我每个月收一张CHECK,付3张BILL(地税、管理费和MORTGAGE)。为什么?我买的是崭新的CONDO,水电费全包,管理比较好,所有的东西都是新的不容易坏,就少掉很多租客频频要求维修或者更换的麻烦。

第三,投资很稳定。不像HOUSE,现在投资汇报率好像还不错,但是不太稳定。根据统计, 一个旧HOUSE哪怕是只租一家人,平均下来,每个月用来维修的费用大概是两三百,这还不算换大件的投资。所以,假如你的HOUSE租了三年,但租客给HOUSE带来的损坏,可能要花两三万才能弥补过来。可能很多人,他这几年买HOUSE,然后再出租,然后再卖掉,他可能赚了钱,但是他赚的钱可能并不是房子的租金,他赚的钱可能只是房价本身的涨幅。而这个自然的涨价在未来几年不一定会那么大。而CONDO呢?我就不指望差价。

我可以用我自己的实例算一算这个回报。我在BAY上面买了一套CONDO,近20万,615尺,是一个一室一厅。按理说这个价钱已经很贵了,比SCARBOROUGH和NORTH
YORK比都贵。但是,在这个地段的房子,通常这样的面积可以租到$1300到$1400,还非常抢手。

这个20万的CONDO,我付25%的DOWNPAY,贷款15万,贷25年。本金加利息,我每个月大约要付900多块,然后再加上它的管理费(包括水电气)$280,再加上每个月地税大概是$160元,就是$1340。

而这个房子最好可以租$1400/月,如果想马上租出去,$1350,两三天租出去没问题。

所以,这样算是可以收支平衡的。收支平衡有个什么好处呢?你没有净利润,可以TAX
SHIELD(合理避税)。因为你不是自住的,算投资行为,那么贷款的利息+管理费就算是你的成本了,都可以抵税。所以,虽然没有现金流,但是有实际上是一个暗的CASH FLOW。

我赚的是每月租金当中抵我的MORTGAGE的本金部分。


第二个步骤:一年精选一套


为什么买20个CONDO?买一个本身就不叫投资了。我每年买一个CONDO,而且都是大的发展商的房子,是那种崭新的,这样的房子都是期房。期房有一个特点,它实际上还有额外的利润。

从BUILDER那里买新CONDO,作为AGENT,我能知道什么时候有AGENT PREVIEW BEFOER
PUBLIC(一种公开发售前给AGENT的客人提供的看房机会,这种机会只有AGENT才会提前获得通知,客人即使想去,也要AGENT带领),是开发商专门为AGENT优惠的,大概有5000到10000元的优惠不等。很多人不知道这个,发展商第一次在报纸、在电台上打广告前的一到两周,好的CONDO其实已经被AGENT带的客人挑没了。

而且,我签合同的时候,只需要交2000元钱,30天内,如果是20万的房价的话,只需要补足5%,就是1万块,然后在90天的时候再付1万,一年的时候,再付1万,然后快到交房的半年内再交1万,最后等到在交房的时候再付1万加上一些OCCUPANCY FEE。整个5万就清了。

当然,即使是公开销售的价格,比CONDO建好之后再卖的价格还要便宜一两万块。那种大家看到的现房通常都是两三年前就被别人买了楼花的转手房了。

等于在交屋的时候,我就用5万块钱定下一个22万的房子,等于我用5万块钱拿到了2万块钱的升值。这就是40%的回报。所以,有人转手就卖掉了。这是炒短线的人。但是,我强调一点:我不是一个炒镂花的人,我是一个投资人,不是投机者。我的目光没有盯着它交房的时候赚那两万块钱,我的目光盯着以后的长线投资。这个周期可以长达10年、15年、25年。

然后我再买第二套CONDO。第二套CONDO就是另外一个循环了。我的梦想就是买20个CONDO。

而且,这20套CONDO我不在一个楼里买,投资有一句名言,不把20个鸡蛋放在同一个篮子里。这就是我下面的问题了。从投资的角度,不是所有的CONDO都值得去买的,不能瞎买。有的旧CONDO管理费又高,地段又不好,一定不行。我是如何选CONDO的呢?这是我的几个原则:


第一,就是LOCATION(地段)。房子投资归根结底就是地段。我选的CONDO,一定要在地铁线边上,交通十分方便, 人流量大的地方. 这也是CONDO之所以吸引人的关键所在。

第二,CONDO还要选户型。要选择便于放租的。一室一厅是比较好的选择。太大的CONDO不好租。

第三,有楼层的讲究。楼层不能太高,因为新房,发展商在卖的时候,每高一层要加好几千块钱呢!越高越贵。而你做出租用,高楼层和低楼层是一个价位。所以说,你做出租就不要买太高了。因为租房的人通常不重视景观,而重视交通的便利。

第四,发展商的选择。发展商的好坏直接影响到这个CONDO的管理水平,涉及到房子装修的好坏和里面配套设施的好坏。毕竟是期房,你买房的时候看不到楼房的具体情况,所以找一个口碑好的发展商,心里会有底一点。

第五,价格。买CONDO之前,要了解周边租金和售价的比例是否合理,不要担心价钱贵,因为有的CONDO不便宜,但是租金更诱人;有的CONDO虽然便宜,但是有可能租不上价,反而不是一个好投资。这就要计算一个地产投资黄金比例的问题了。最好请一个专门的人来参谋,每年的房租收益和房价的比,起码不能低于6%的定期存款。

第六,不能瞎签合同。新房和旧房的销售不一样,新房的买卖合同不是安省标准的买卖合同,而是由BUILDER自己拟定的,保护的是他们自己的利益,所以这个时候,不能掉以轻心,要找一些既懂房子又懂法律的人,帮你在合同上增加一些保护自己利益的条款。比如,新房通常有两次CLOSING,一次是发展商通知你拿钥匙入住,一次是法律意义上的产权交割。这两个CLOSING之间的时间有可能是3个月到一年不等。如果你没有增加一个附加条款,有可能这个发展商不让你在这期间出租房屋。有一个人为你把关的话,他会去跟售楼的SALES谈,谈得成就买,谈不成可能就不买了,因为这样得条款不利于你的投资嘛!


第三个步骤:25年后一年卖一套


我的这个梦想,是到了60岁的时候,一年卖一套。我现在35岁,到我60岁,第一套房的MORTGAGE就付完了,然后我就把房卖掉。以后依次类推,那么我一年的INCOME就是20万(假设房价一点都没有涨)。那时候我已经付完了所有的MORGAGE,是别人帮我付的。也就是说我这20套房子,是在给我自己养老。每年20万是我的养老金。而我每年的投资是多少?是5万。

如果是好的发展商的房子,如果LOCATION好,如果价格合适,出手是很容易的。每一套CONDO,我留在手上25年之后或者在地产周期变化接近波峰的时候卖掉,这时很多管理较好、质量较好的CONDO第一个大的生命周期还没有完,比如说它的电梯、它的游泳池、重要的中央供暖系统,还没有开始换,它的管理费还没有涨到很高,比较能保值或者升值。还有一点,最后卖掉房子的时候,如果没有涨价的话,是不用计算CAPTAL GAIN的。

而且,我选的CONDO都在寸土寸金的地方,可能这两年盖得多,但以后会越来越少了,十几年后也许还会增值呢?我是一个保守的人,我把增值这一块排除在我计算的回报之外。很多人认为CONDO在地产价格下降的时候, 跌幅比HOUSE大, 其实仔细研究多伦多地产的细分市场, 人们会不难发现CONDO的涨幅和跌幅是小于HOUSE的. 即使人们还是担心在房价下跌的时候, CONDO会跌幅更大, 我仍然不会担心, 因为, 我不是想做短期的投机, 我是做长线, 一个地产投资的周期一般是10--15年, 而我的投资周期是25年, 远远大于15年的周期, 所以至少会遇见一次到两次的地产价格高峰期, 如果在某一时段房价亏了, 就不必急于套现.

那么也许有人可能会问:房子能够每年不间断租出去吗?加拿大的移民政策在这20年中发生了变化怎么办?我的回答是,按照我刚才说的那几个选房的原则,我是100%肯定能够租出去。至于这个政策,我认为短期内,至少10年内不会变化。

有的人还会顾虑, CONDO的管理费的不断上涨会影响回报率. 可是不要忘记, 房租也是在不断上涨的. 其实在多伦多, 某些地段的房租, 管理费,贷款利率, 地税和房价之间存在一个黄金分割率, 也就是有一个潜在的合理比率, 保证着基本回报率.

现在,我以一套CONDO20万,其中付DOWNPAY5万,贷款15万,5%的年利率,25年偿还期,每月的本金+利息=876.88元,来粗略计算每一年的投资回报率。越往后,每年还银行的本金会提高。(当然,利率上涨,每月还银行的本金降低。)

贷款第1年,其中利用租金还本金3092.86元是回报,用3092.86除以初期投入5万等于6.19%

贷款第2年,本金是$3251.10,除以50000,汇报率是6.5%;
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贷款第25年,本金是$10243.10元,除以50000,汇报率是20.48%。

总的年平均汇报率大约是13%,这是比较理想的。当然,还要考虑一个5万元钱的时间成本, 房子每年一定的空置率。但我相信扣减一些可能的成本,这个汇报率还是会比定期存款利息高。最重要的是,从我60岁到80岁,我有每年20万的INCOME!这绝对是普通的投资方式所不能想象的。

很多人会认为这种投资回报太慢, 是的, 确实慢, 但是它看的见, 摸的着, 风险最小, 尤其适合象我这样保守谨慎的人.

总体来说,我的这个投资理念适合什么样的人呢?

第一,首先是想在加拿大长期居住下去的人;第二,而且还是收入不错、想投资但不急功近利的人;第三,适合那些讲究生活品质、比较保守、比较低调的人。说白了,就是那种向往在不知不觉中很悠闲就把钱给赚了的人。我就是这样的人。

 
上传: Hong
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