2017年 10月 23日 星期一    English   
杨洪谈地产投资的八大弊端

地产投资的秘密系列4

地产投资的八大弊端

 

早些时候在美国的CNNMoney.com网站上,有人以Stock vs Real Estate为题比较形象的以擂台赛的形式将股票投资与地产投资做了一个综合性的对比得出的结论是股票投资与地产投资各有利弊。 但地产投资究竟有哪些弊端,这些弊端都会给投资人带来哪些风险,在那篇文章中, 并没有更详细的介绍。作为地产投资的专业研究者地产Broker杨洪在“地产投资的秘密系列”前三篇文章中,谈了很多投资房地产的”,而较少涉及其“”。其实,世界上的任何事,有一必有一,房地产投资亦然。今天,杨洪“一反常态”,专题以CNN的那篇文章引申开来,详细谈谈房地产投资的八大弊端。

弊端一:房地产投资是一种高成本投资

首先,我们必须清醒的认识到:房地产投资最大的不足之处,在于其投资的高成本。在不同的地产投资层次中,只针对房地产的买卖而言(这里不谈地产项目的开发),在房产交易过程和日常维护中都要发生大量的成本。让我们来看看, 都有哪些成本及费用:

买入成本。在买房过程中,为了顺利获得你所购买的物业的产权,除了你要支付的房款以外,你还要支付产权保险(Title Insurance)、估价费(Appraisals)、验房费(Home Inspection)、律师费(Lawyer Fee)、地产转让税(Land Transfer Fee)等, 如果你是从地产商那里买的新建房,则还要算上入住费(Occupancy Fee)。这些费用加起来,大约要占房价的1.5%左右。

卖出成本。卖房过程中,你要支付经纪的佣金、Mortgage Discharge Fee、律师费等,约占房价的4.5%左右。

维护成本。任何一处房产,如果没有必要的维护, 是不可能保值甚至增值的。平时最基本的费用有:水电费、管理费(Condo)、地税、房屋保险、Mortgage Interest房屋的维修保养及装饰等。如果出租,还要支出广告费或者经纪费、以及潜在的纠纷可能发生的费用。

以上几种费用,综合起来,要占到房价的8-10%

弊端二:房地产投资是长周期投资

房地产投资的高成本决定了它必然是一个长周期投资。根据上一条关于成本与费用的计算,即使按照市场正常每年5%的上涨趋势,一个投资周期至少要在2-3年以上才可能保本。所以房地产投资一般都必须保证有3-5年甚至以上这样一个合理的周期。因为周期长,转手频率慢,想要变现就比较难,不象股票,今天买,明天就可以抛。

弊端三:Overall增值回报率低于股票投资

以美国为例,根据Baruch College in New York CityJack Clark Francis教授和耶鲁大学的 Roger.G.Ibbotson教授对19782004年股票投资和房产投资的Incremental Return所做的数字模型研究,在美国住宅类房地产投资的年回报率为8.6%,商业地产略高,为9.5%;而股票的回报率则高达13.4%。总体来说,如果不利用杨洪经常提到的杠杆原理(Leverage)放大投资回报率, 仅就增值回报率而言,房产投资的回报率要低于股票投资。

弊端四:市场准入的门槛远远高于股票投资

投资股票,几百或几千块钱你也可以试一试,投资房地产,动辄几万几十万甚至上百万。由于投资额较大,因此对资金、专业知识、风险承受能力等都有要求。在前面的风险投资系列文章中,杨洪将地产投资分为七个层次,依次为:最低层次,购买自住房;第二层次,半以租养房;第三层次,住宅房投资;第四层次,商业用房或土地;第五层次,整幢公寓大楼、写字楼或商场;第六层次,地产项目开发;最高层次,地产投资基金。杨洪认为,房地产投资绝不是穷人暴富的游戏,想空手套白狼,一两年暴富,这种想法不现实而且很危险。但房地产投资也不只是富人的游戏,有个3-5万,也可以来投资,但一定要先定好位,选好自己的层次,量力而行。不同的层次,对资金调用、专业知识、精力投入、投资周期、乃至风险承受能力等的要求都不同。当然,回报率也不一样。如果你位于低层次,却想投资高层次;或处于高层次,却去从事低层次投资,定位不准,投资都不会成功!

弊端五:房地产投资有较强的信息不对称性

在房地产市场交易中,信息的分布往往是不均衡的。常常是交易双方一方掌握的信息多,一方掌握的信息少;一方掌握的是准确的信息,另一方获得的是扭曲的信息。这种信息的不对称,在房地产投资中显得尤为突出。房地产投资需要多方面的专业知识,一般投资者很难具备。房地产投资的市场是瞬息万变的,很多的隐性信息,不是专业人士则很难获得。这些因素都会造成信息的不对称性,从而造成很多误区,影响投资成功。

为了说明这一点杨洪举了一个例子:前一段时间, 在多伦多的DownTown, 一个交通不错但是有一点背街的地段, 一个刚刚从中国大陆来的投资移民用近300万购买了几间连在一起的商铺。在购买这片商铺的时候, 买家看到的是每一间铺面都已经出租出去,租金也挺高,好象一片繁荣。他们直接找到卖方经纪人。卖方经纪人其实就是卖家股东之一,卖方经纪人根据现在看上去不错的租金及铺面出租率,按照叫价给买家算出来了一个非常可观的租金投资回报率。 买家亲眼看见有如此高的租金回报, 就毫不犹豫地买了下来。房产顺利交接,看上去皆大欢喜。可是, 交接不到两个月, 问题来了, 原来的六间铺面实际上只有两间相对临近大街的最小的铺面是真正的商家租客,而其他的几间大铺面,实际上以前空置了很长时间,在卖方售房期间,卖家几个股东将这几间空铺位, 免费送给几个朋友临时经营,等交割完成,原来房主的朋友立即就撤走了。新的房主由于既不懂英文,更不懂这里的法律规定。在购买的时候,虽然找了律师进行交割,律师是完全尽职的。但是律师不可能知道以前这片商铺的基本状况,市场行情。卖家甚至虚构出看上去和真的一样的租赁合同及租金支票,律师根本无从查实。在没有熟悉真实情况,了解规范操作程序的买方经纪人的帮助下,这种由卖方假造的虚假繁荣,误导买家的案例其实很多。 而买家如果之后起诉卖家或卖方地产经纪人,还会花费更多的时间及精力,得不偿失!

弊端六:房地产投资牵涉面广,牵扯精力大

房地产投资牵涉到很多专业服务,你需要找了解市场的经纪人进行交易,找验屋师把关房屋结构质量,找银行或贷款经纪人申请贷款,找律师处理交割及法律事务,请会计师处理税务方面的事物等等。牵涉面越广,出现问题的概率越大,牵扯的精力也就越多。

弊端七:房地产投资的多变性

首先,我们了解了地产投资是有不同的层次的;那么在同一层次的基础上。我们还要清醒的认识到, 地产投资还有明显的区域性, 不同的地区, 其地产的走势可能完全不同。就象现在的美国和加拿大的不同的城市之间, 由于经济发展状况, 贷款利率, 人口构成,自然环境,供求关系,税收政策等等因素的不同造成地产的具体走势也不尽相同;即使在同一城市,不同的街区,你会发现房屋的走势,也不相同;具体到同一街区,由于房屋的新旧,具体方位,使用的建材等等的不同,你会发现,受欢迎的程度仍然不相同;更有甚者,对一栋Condo大楼来说,不同户型,不同大小,不同朝向,不同楼层,不同的窗外景观,甚至是不同的房间号码,都会影响到房屋的具体投资回报率!

其实还有一点是值得单独提到的。 对CONDO投资而言,买入的时间的把握及卖出时间的掌握,十分十分的重要。这也就是为什么, 投资在同一栋楼的人, 得到的投资回报率, 相差可能会十分悬殊!

弊端八:房地产投资是典型的个性化投资

对投资的客体而言,由于每一个地产或房产都是一个实体,其地理环境,具体方位,房型结构,甚至装饰建材都具有明显的不可替代性和不可比性。虽然在很多的方面,每一类的房屋都有一定的对比原则,但“穿衣带帽,各有所好”这句话在地产投资的选择上其实还是非常明显的。对不了解房地产市场变化趋势和没有太多一线经验的投资者来说, 很容易将自己的偏好,或道听途说来的信息作为判断地产投资好坏的依据。这一点其实是很危险的。

与此同时, 对投资的主体而言,投资者本人对市场的了解,经济实力,其为人性格,对时机的把握,更重要的是投资者所选择的为其提供专业服务的各类人员的专业素质及经验的不同,都在相当大的程度上影响着投资的成败!

 

 

说了这么多的弊端,是不是说,房地产投资不可为呢?杨洪认为,恰恰相反,房地产投资不仅可为,而且大有可为,了解不足,正是为了更好地规避风险。房地产投资的魅力是显而易见的,从本质上讲,房地产具有保值升值的本质属性。简单归纳,它有如下五个方面的优势。

(一)房地产投资的真正魅力,在于地产投资可以以最低成本加最低风险地利用别人的钱(OPM: Other People’s Money)为你生钱,因为你能利用世界上信贷成本最低的Mortgage来最大限度地扩大投资规模。当然,你一样也可以借钱炒股票,但炒股票借来的钱,借贷成本要高于Mortgage

(二)地产投资是实物,看的见摸的着,即使楼市再不济,房子还在那儿放着,还有再增值的机会,永远不会血本无归,不会象股票,没了就没了。股票并非实体的本质属性决定了投资股票的高风险性。

(三)房地产投资的收益,包括“增值收益”(Incremental Return)和“运作收益”(Operational Return)。即使短时期内不能实现“增值收益”,还可以把房子租出去,在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。“增值收益”和“运作收益”有机结合,能最大限度地减少房地产投资的风险。

(四)房地产投资在税收上具有明显优势,有许多的花费是可以抵税的。举个简单的例子, 在加拿大, 在每年年初报税的时候,你会发现,自住房的地税和贷款利息是不能抵税的。而投资房的许多费用都是可以用来抵税的, 不仅仅是地税和贷款的利息部分!

(五)房地产投资操作上透明度高。房子是实物,又有经纪、验屋师、律师为你把关,风险较小;不象股票,都是纸上谈兵。

综合起来, 杨洪最后提到,无论哪一种投资, 都会有其优势及劣势。房地产投资,并不适宜所有的人,同样是投资地产,不同的Level适合不同的人去做。了解自己,找准自己的位置其实才是最重要的!知己知彼,才能百战不殆!

 

 
上传: Hong
Share

Living Realty Inc., Brokerage