2018年 10月 20日 星期六    English   
2006多伦多Condo随想

2006多伦多Condo随想

                                                 文杨 洪

 

父亲是个军人所以我是住在部队的平房里长大的以后上大学工作也住过楼房不过那都是比较一般的6,7层的住宅楼以后在国内自己做房地产亲手经营和管理过高层公寓平心而论和这里的豪华Condo还是不能同日可语的曾经有朋友住在北京的外国专家公寓曾经为那实在不是普通工薪阶层所理解的昂贵价格所折服...这就是我在出国前对这个当时还并不理解的Condo这个名词的所有回忆.

 

后来到美国留学记得当时住在与纽约曼哈顿隔着Hudson River相望的一个叫Harrison的小镇上在那家祖籍福建水手出身的房东两层楼房的单间里远眺对岸灯火斓熌嶙岻峙崥的楼群心中在想住在那里的人们是如何生活着的出于好奇在周末的时候偶尔也漫步在纽约的街头仰望着帝国大厦看着从一栋栋Condo大楼里进进出出的忙碌的人们体会着都市忙碌的气息那个时候只听说一套这种大楼里的单元少则几十万多则几百万美元租金至少也要几千甚至上万美元一个月这些数字对那个时候还是一个留学生的我似乎是一个天文数字.

 

离开了美国可能是上苍的安排我又做起了老本行--房地产做为一个普通的地产经纪人每天开着车领客户看房子在每年看过的不下千套的房子中可能近一半是Condo, 其实我明白,大部分到加拿大的我们中国人都是喜欢住象别墅一样的独立房或半独立房,自己独立的院子,楼上楼下通风采光夏天的时候可以种上一些花草,甚至果树,家里有老人的,还可以种上一些菜,朋友来了,还能在后院BBQ, 甚是遐意

 

人们选择Condo,  或者是Townhouse是不得以而为之因为按照人们的理解相对而言, Condo尤其是旧的Condo价格还是便宜许多只是管理费太贵了一点以后也不能升值这恐怕是绝大部分包括现在住在Condo里的我们新移民同胞的想法

 

平心而论如果是自住我喜欢住House. House能给人稳定的感觉更多的人认为: House因为有一块地所以保值增值的可能性更大我赞成这种观点但是仔细分析这种观点未免带一点片面性首先房屋的Location永远决定着房屋的价值走向就象一个奇怪的现象越富有的人会越来越富有而贫穷的人也会越贫穷一样物以类聚人以群分房屋的保值增值与否受所在区域位置的影响远远大于房屋类型的影响

 

说到这里似乎走了题其实不然这还是与Condo有关记得在两年前我的一个客户退掉了在我的帮助下买的一套Condo期房因为发展商为了在公开销售前促销我的客人的买价比第二天的买价便宜8000另外还有其他的优惠当时觉得退掉实在是太可惜我就把那一套接了下来我的客人退掉的原因是他认为相对与他们当时住的地区这里的房价实在是太贵了可是后来的两年里奇怪的事情发生了总共20%的定金定下的房子每年都在按总房价10%的增长这意味着每年50%的回报在发生看着自己留下的这套Condo如此可观的回报率起初我百思不得其解我害怕其中的陷阱担心其中的风险我不希望自己成为一个头脑简单的炒楼花的投机分子.

 

于是我开始了系统的研究研究其中的风险研究风险的回避方法越深入的调查研究就发现了越多有趣现象

 

都市中心生活的回归

 

让我们尝试着了解一下北美的城市发展的历史在上个世纪二三十年代北美经历过一次空前绝后的经济危机在那个艰难的时期人们尽量生活在城市里以寻求得到一份能够养家糊口的工作于是象多伦多Downtown这样的市中心地区开始迅速发展起来后来发生的第二次世界大战给北美带来了巨大的发展机遇没有经历过战火洗礼的多伦多保持着持续的稳定和繁荣可是到了上个世纪的五六十年代以后人们开始发现空气清新的郊区相比较越来越拥挤和老旧的市中心似乎更适合自己的家庭生活加上汽车工业的迅猛发展和高速公路网的不断完善越来越多的家庭更倾向于搬到当时的郊区也就现在的ScarboroughNorth York这样的区域居住直到后来七八十年代迅速发展起来的RichmondHillMarkham. 

 

可是到了现在21世纪的近几年来细心的人们会发现多伦多的市中心区仿佛在不经意间发生着变化行径在Downtown的一些街区人们仿佛回到了发展中的中国的某一个大城市因为那里正在拆旧房盖新楼便利的交通大量的就业和丰富的业余生活让越来越多的年轻人和老年人流连于都市的生活于是乎这里的旧房将会被越来越多的新楼所取代.

有的人把这一城市生活的回归称之为Urban Renaissance

 

Baby Boomer给市场带来的影响

 

Baby Boomer和人口老龄化的话题由来已久可是作为中国来的新移民我们并没有认真的考虑这一趋势会给我们带来什么样的影响如果没有人口老龄化的问题加拿大不会义无反顾地每年吸收大量的移民如果没有Baby Boomer的因素的影响加拿大的福利制度也不会面临越来越大的负担及考验而我们生活在北美的人们在未来的10年到20年的时间期间不可回避地会看到一个现象越来越多的老年人(子女已经长大而搬出去住的空巢族)会选择设施完善的老年公寓或豪华公寓居住而再也不用为夏天割草冬天铲雪而费神费力随时在变化的时代让人们不得不冷静的思考市场未来的供求那些地产商们为什么在不断的建新楼为什么建成的新楼很少空置为什么市中心的公寓销量还在不断地增加我一直在研究在思考似乎想找到确切的答案.  即使我知道这很难就象人们很难知道未来会发生什么而会轻而易举地了解已经发生过的历史一样.   

 

 

 

 

"小草""鲜花"

 

因为工作的关系会参与一些地产项目的市场推广工作多伦多一些大的地产发展商会在项目正式销售之前征求比较活跃的经纪人的意见成为他们了解市场需求的渠道之一有的时候他们也会请我们直接做项目的临时销售顾问我们的建议他们是非常慎重考虑的做为仅有的中国大陆背景的经纪人有一个Builder的负责人问我为什么你们中国人喜欢买房子我开玩笑地说因为你们生长在这里的人是这里的鲜花生活对你们来说是多么简单轻松而我们是小草我们必须懂得如何顽强的生活来适应这里的水土而买房子,投资置业是我们中国人勤劳和节俭的传统美德的直接体现

 

在这里中国人喜欢买房子是众所周知的精明的中国人知道房子是最好的投资之一不信你看在世界的许多地方,  善于投资的中国人和犹太人往往是生命力最顽强的人!

 

我喜欢小草的性格小草之所以有顽强的生命力就是因为他坚韧不拔的性格.  小草踏实不患得患失知道如何面对现实在艰难的情况下知道忍耐默默而顽强地寻找可能的机会从石头缝里钻出来小草不贪婪知道快乐的生活,   知足而常乐.  鲜花可能在适当的条件下非常的美丽,  但它是脆弱的它的生长需要讲求一定的土壤湿度及温度适合在温室里生长如果换一个环境可能就结不出美丽的花这个时候可能还会感叹过去的美丽感慨曾经失去的机会

 

做为一个新移民也经常看到一些描述移民生活的文章看到许许多多的感慨无奈内心也颇有感触但是我想既然我们已经选择了在这里生活下去就别无选择,  只能脚踏实地地去做事情面对现实不必过多地留念过去的辉煌那些仅仅是你的记忆你的历史正视自己的现在寻找机会从头做起只有这样才可能有象小草一样顽强的生存

 

我相信有的时候性格可以决定命运.  生活如斯投资置业也是如此你不去寻找机会把握现在脚踏实地的工作不在平时充分地准备关键的时候不敢该出手时就出手你就永远没有机会

 

 

小草的生命力在于它的顽强不放弃任何可能的机会向上生长机会往往不会等人同时机遇永远也伴随着风险和挑战小草尚且知道如何面对困难我想我们也一样而且要更聪明的去面对困难做小草我们也要做聪明的小草理智的小草面对潜在的风险我们应该如何应对如何回避风险就是需要我们认真研究的了在这个时候相对保守地选择地段好具升值潜力的期房Condo的投资可能就是应对目前房屋价格已经高启的风险的选项之一

 

假想一下如果我们的投资在本应收获的时候遭遇上了不测风云我们能有适当的办法去克服暂时的困难吗更具体的说仅对投资房而言自住房除外如果投资的是一个动辄四五十万的大房在交房的时候价格不幸下滑了怎么办在市场下滑利率上调的时期对整租而言可能有更少的人买的起或者租得起大房当然分租房除外而如果是一个condo单元我们还需要断臂割肉吗大可不必因为价格下滑一定是有原因的是利率太高还是供过与求房价泡沫无论是什么原因在房地产市场疲软买卖交易量及价格下降的时候租房市场就会活跃起来道理很简单更多的人会选择租房子住这时候租金可能已经上涨了即使没有上涨只要我们投资的成本低于市场上的平均成本哪怕每个月倒帖一点Cash Flow,我们就会度过困难时期俗话说留得青山在不怕没柴烧

 

 

与发展商的"勾心斗角"

 

不可否认人都是追求利润的尤其是商人地产开发商永远不是因为慈善而卖房子就像一个地产经纪也很难永远免费的开着车看房子而没有成交无法支撑自己的生活一样只不过熟话说君子爱财应取之有道如果我们所有的人敞开心扉相互之间多一些了解和沟通就会理解其中一些平常很难理解的道理

 

记得在国内做房地产的时候正赶上1991年以后国家的宏观调控市场上充斥着大量的烂尾楼甚至是空置的现房反观现在多伦多期房在没有预售80%的情况下不开工这是何等的市场差别通货膨胀造成原材料和人工的不断上涨,新房的价格不上涨是很难的而作为聪明的商人发展商们是如何吸引买家迅速的将期房卖掉的呢这里面就有许多的学问了

 

一般来说买新房是不讨价还价的除非是大楼即将建成或已经建成发展商为了清仓Clearance处理掉Model Suite和最后剩下的几套才会跟你谈谈价格研究发展商的定价有很多的学问比如有的楼房每层价差800, 有的每层价差2500甚至5000, 朝向也有价差其实不同的价差就得选择不同的选房策略.

 

买期房真正要明白的是在发展商预售期房核算成本的时候通常他们计划将出售的项目的30%左右的单位让一部分人先得到并给予价格上的极大优惠这样一来就会在短时间内迅速的将30%以上的房产售出而后来的购房者发现该项目竟然销售的如此之好自然会继续争购这一点是充分的运用了人们的消费心理和从众心理也许很多人并不了解真正的利润点和风险的控制其实就是在这关键的一天甚至是这一个小时里当你的买入成本少于同一栋楼里其他70%单元的成本时你对风险的控制就比其他人更加游刃有鱼了

 

这就是为什么聪明的投资者平时就要做一个有心人提前准备预先获知系统而理性地找到好DEAL的原因投资并不是你想投资的时候就一定有好DEAL好的机会往往稍瞬即逝恰巧碰见的概率实在是太小了相信这一点机遇只会留给有准备的人

 

 

研究"打时间差"

 

其实在期房内部销售与正式公开销售的之间我们就已经有一个时间差了.  

 

买期房降低风险的真正玄妙就是在"打时间差".  而时间差上的优势是靠平时的准备和信用的积累得来的没有信用就无从谈起"打时间差". 关于时间差这里有一个很有意思的例子可以说明一个专业和有实力的地产经纪人真正给客户带来的利益和实惠是什么回扣还是机会和专业服务前一段时间一个非常炙手的项目即将开始预售,  在两个月前我就开始做准备当然这里面包括许多在此不必详诉的各种公关工作加上以前信用的积累.  我基本上得来自Builder 的总负责人的承诺那就是保证我的客户在第一时间被安排到靠前的位置拿到相对好的Deal. 在开场前的头一天一个客户打电话给我说他可以从其他经纪人那里拿到回扣没有给回扣习惯的我欣然地接受了他的退出并马上安排了另一个有诚意的客户.  相信这个从我的客户名单上退出的顾客可以获得少许的回扣但是根据了解还是因为时间差通过努力地工作而获得的先人一步的机会我的客户比这个退出的顾客在购买价格上便宜$12000/并且获得相对靠前选户型的优势虽然这仅仅是一个很偶然的事件,  但可以说明:  一个尽心的地产经纪人的努力方向应该是平时提高自己的能力通过积累自己的能量带给客户更大的利益而不是临时抱浮脚让自己的客户捡了芝麻丢了西瓜.

 

更大的时间差是在以后交房的时候与需要住现房的人打时间差这并不代表找现房的人就吃亏了其实他们也没有吃亏因为无论是通货膨胀还是市场本身的变化他们找现房住的时候一样是在现有的所有房源(POOL)里找性价比最好的

 

关于时间差其实还有几个很有趣的规律在期房预售时你好象可选的很多而在若干年以后当后来的人们想买现住的房子的时候其实他/她们会发现可选的单元并不多因为并不是每间房都是空着等你去挑的而且在任何一个正常的市场情况下找现房住的消费群永远会远远大于在同一时期愿意购买一套2,3年以后才交付并打算到时候自己入住的人群的.

 

而仔细研究过Condo大楼现房(二手房)买卖的人可能还会发现一个更有趣的现象平均起来在一栋大楼里什么房子最先被卖掉是在某一户型的可比几套中标价最低(前提是房屋状况相差不大)的那一套先有Offer. 请注意我这里所说的是标价而不是成交价

 

 

 

(题外话无论是"勾心斗角"还是"打时间差", 在房地产这一行里不仅仅是Condo市场还有很多其他的细分市场, House的市场, Townhouse市场地产乃至地产的开发还存在着许许多多的有趣的规律.  研究起来其乐无穷!) 

 

 

垃圾的人

 

我常常把自己比喻为捡垃圾的人因为说起来可笑我这个Condo的发烧友这几年所买的Condo都是客户不要而退订的单位就象最近我买的一个两室两卫的单元美国加州的客户远程委托我帮他们在一个VIP Special Event里面买下的一个单元本来我帮他们先预定的是一室一厅的一个单元而由于想要的人太多仅有的15套这种户型没有争取下来中午12:002:00这个项目售出的近30套单元中我帮了其他3个客户买下了预订的单元下午2:00过后有一些新的单元Release出来我发现有一套朝南的22卫单元放了出来迅速给加州打电话不错就要这一套可签合同的时候问题出来了我发现下午2:00的价格已经比中午12:00的价格高出了整整一万元这样不成受人之托哪能不尽职尽责我认为这样对我的委托人不公平于是找到发展商的总销售负责人最终把价格争取回到涨价$10000 前的价格.

 

每个人都有自己做事的风格谨慎的我不希望鼓吹市场是多么的一片大好更不保证现在投资是没有风险的任何时候都不能盲目乐观每一个真正懂投资的人必须要明白投资都是有风险的谁都不能决定未来的市场倒底是涨还是会跌所以买房和投资的决心都得由自己去下我的任务就是在现在的市场中找到最好的deal, 尽可能地降低风险将实际的市场情况研究透彻如实告知在此基础上客户如果要退决不劝阻

 

虽然并不富有不可能每一个退订的单元我都要买下而我心里明白推荐的项目是相对稳妥的在目前的市场上是低风险的甚至是无风险的道理很简单这个项目所在的区域是我的工作区域帮助过太多的人在这里买房租房随时关注市场变化的我知道两室两卫同样条件(现房其实很难有同样的条件越新的Condo, 装修的越高档比如全套的名牌厨房用具比如客厅木地板等等)的现房的价格已经高出这套的2:00时的价格至少一万在加上2:00以前时差的一万已经能保证这一套的成本已经低于同类型的竞争单元当成本低的时候以后操作起来无论是出租还是出售至少这个单元到时候的现房叫价能比这栋楼里其他2:00以后卖的单元便宜$10000, 或者租金可以少收$60/先不要看收益至少风险就低了很多

 

 

爱人朋友和情人

 

 

谈起买房的用途有自住房和投资房的分别许多不了解房地产的人分不清这其中的区别在买房或投资的时候概念模糊无所适从为了区分我会想起三种人爱人朋友和情人你能想想这三者之间的区别吗?

 

不管住的是什么房子只要是自己住的房子包括CondoHouse, 其实就是一个家在平时和客户看房子的路上经常谈起房子不在大小关键是我们在寻找一个家一个唯一让自己避风的港湾住着再豪华的宫殿没有温馨没有亲情生活同样也不会幸福我把这个家比做爱人家就象爱人一样与我们朝夕相处需要我们无时无刻地关心爱护所以寻找家的过程就象是寻找心中的爱人可能就只能是你自己最喜欢的那个抑或是最适合你的那个也应该是你的唯一.

 

用做投资的物业是我们的朋友是一种友谊他为我们默默的工作君子之交淡如水多一个朋友多一条路你的生活就更丰富了一些有时可能也会带来一些麻烦但他毕竟不是你生活的全部朋友可以是多样的并不一定是你的唯一, Condo的投资就是我们的朋友之一

 

而那些既用来自住又有投资意味的选项可能就可以理解为你的情人了比如说你在海滨或者湖边的度假屋...情人是一个太敏感太复杂的话提以后再找机会好好讨论一下这个话题.

 

无论是爱人朋友还是情人选择对Condo的投资其实就是一种对生活的品味也是一种情感的表达

 

这里有一篇来自于CondoLife的小短文我做了些许改动静下心来读一读或许从中能体验到每一个新的Condo拥有者的心灵感动:

 

Exciting Night for Condo Buyer

 

 

Somehow, the weekdays seem to take care of themselves.

 

There's a job to go on, people to see, a routine that hardly ever seems to change.

 

Life just goes on -- same person, same way.

 

But the nights and weekends are totally different.

 

That's when the excitement kicks in.

 

It's something that happens to you, even months before you get in.

 

Heck, it happens even before construction starts.

 

When you are alone, it takes over your brain at every idle moment.

 

You will be watching TV, or Shopping at the store, and all of sudden you are thinking about the granite countertop you want.

 

It takes over completely when you're with friends. You try not to talk about it all the time, but you just can't help it!

 

All you can talk about is your new condo -- about the view you're going to have, or the swimming pool, and how close it is to the subway or your favorite restaurant.

 

Once construction starts, you find yourself going out of your way at least once a week so you can see how it's progressing.

 

Over the months, you can watch the entire process from raw concrete to a complete building.

 

The excitement is almost too much to bear when it's almost finished!

 

You start counting how many days before you can get in.

 

Finally, the wait is over.

 

You sign some papers and they hand you the keys.

 

That is when the excitement really starts!

 

This happened to me, it could also happen to you!

 

There's never been a better time to buy a condo in Toronto.

 

The range of suites and lofts is astonishing, with standard features that condo purchasers in other cities can only dream of!

 

You can feel the excitement!

 

如果你有心你会惊奇地发现多伦多的Condo大楼也是有性别的甚至还有性格偶尔你也许会在公共汽车里发现远处一位风姿绰约的美女亭亭玉立在城市的中央同样你也许在高速公路上不经意间看到四个伟岸的俊男高耸屹立在远方有时不得不被他/她们时而优美的线条端庄的外形时而挺拔,辉宏的气势所震撼到这个时候你会感觉到多伦多其实是个充满生机和活力的城市.

 

生活应该是彩色的,并不应该只有灰色和抱怨不同的人报着不同的心态去面对生活不同的际遇也会给人不同的感受生活在多伦多的人们也是如此不同的人甚至同一个人在不同的时期也同样选择不同的生活方式坐拥恬静淡雅的田园生活亦或享受灯火斓熌的都市美景生活是多样的也是充满希望的尤其是对努力工作热爱生活的人们来说就象多伦多的夜并不缺少浪漫的变幻!

 

 

根据调查在我们中国大陆来的新移民中大约30%已经或正在考虑回国发展还有相当一部分的同胞由于刚刚来到北美这片土地工作和生活还不稳定本文献给愿意并正在这里艰苦奋斗的人们无论是在艰难的时候还是在顺利的时候选择积极乐观还是消极悲观的态度面对生活完全在我们自己相信美好的生活离我们不会太遥远只要我们努力一定会有回报我们努力地学习和工作不就是为了以后更美好的生活吗和大多数的国内来的移民一样现在的我并不十分富有条件其实不如在国内的时候但是我知道我们需要的是清醒地认识自我寻找合适的机会从新开始不必瞻前顾后患得患失无论是生活还是投资都需要时间和脚踏实地地努力去积累经历过奢华与没落也许更能让人明白建成一栋大厦的道理越高的大楼需要越深的地基我们每一个刚到北美来的人都需要一个重新打地基的心理准备和过程象小草一样用积极的心态面对现实随时告诫自己虚心地学习认真地工作诚实做人自己的Condo大楼就会慢慢的建成.

 

 

 
上传: Hong
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