2018年 1月 17日 星期三    English   
2008地产泡沫和最后一个傻子

2008地产泡沫和最后一个傻子

 

 

先讲一个关于最后的傻子的故事:

 

一个关于房地产泡沫破灭和傻子的故事

 

起初,Frank拥有一栋市价25万元的房子。在第二年,Tony50万元买下这栋房子,过了一年,以100万元卖给了George。那么,Frank在一年之内赚了25万元,Tony在一年之内赚了50万元,投资增值回报率Incremental Return (在不利用Leverage也不考虑Rental Income 所带来的Cash Flow Return的情况下几乎是100%。实际上市场上的房屋总量并没有明显增加,总的社会财富也没有发生大变化。Frank所赚的25万元是Tony提供的;Tony所赚的50万元是George提供的。

 

George看到FrankTony能够在一年之内从房地产的买卖中赚取100%的回报时,他会自然地预期,如果他买进这栋房子,在一年之后再卖掉,能挣更多------100万元。

 

巨额的利润诱惑着George,但是他手上没有100万元的现金,他想到最简单的办法就是向银行贷款。一般来说,银行非常愿意给房地产投资者发放贷款。拿上面的例子来说,当George打算用100万元从Tony手中买下这栋房子的时候,他手上可能只有25万元。他需要向银行贷款75万元。银行发放贷款之后要求George以分期付款方式,在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是100万元。如果房地产的市价不变,或者有所上升的话,那么,银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下,房地产价格总是比较稳定地上升。如果George不能如期支付约定的数额,跑得了和尚,跑不了庙,银行可以收回房子的产权,通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖100万元,扣除了75万元的贷款和相应的利息、手续费之后,还可以返回一些钱给George。在这种情况下,所有的损失都由George来承担。

 

房地产泡沫时,银行往往会得到过于乐观的信息。在地产繁荣时期银行往往放松贷款。既然房地产价格节节上升,银行手中的抵押越来越值钱。银行有恃无恐,业务越做越大,利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还,其损失也完全由贷款方负责。

 

可是,一旦泡沫迸裂,房地产价格急转直下,结局就可能完全不一样了。假定这栋房子价格突然跌回50万元,而George丧失了分期付款的能力。在George宣告破产之后,银行收回他的房子,拍卖所得只有50万元,无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的75万元。George自己的25万元泡汤了,他的日子自然非常艰难,而银行的日子也不好过,在账面上马上就出现了25万元的坏账。

 

上个世纪80年代在日本,90年代在中国的香港曾经发生过这样的“傻子的故事”,而现在的美国正在发生的房地产泡沫也颇有类似之处。

 

上面的故事列举了较为夸张的数据, 但描述的道理是一样的。我们把故事中的TONYGEORGE都称之为“傻子”。这里面谁收益,谁破产关键就是要看谁是那“最后一个傻子”。就是这篇文章笔者所要论述的:地产投资的“傻子理论”!

 

 

 

 

2007年为多伦多的Condo

 

言归正传,如果我们说对多伦多的房地产市场来讲刚刚过去的2007年为Condo一点都不为过分。 2007年的新屋销量上, CONDO在销售量上第一次超过传统上占房地产市场主流的低层房屋。2007年也是多伦多房地产历史上CONDO公寓销量最多的一年

 

正如笔者在3年前已经预计并撰文描述的一样多伦多由于其特殊的经济与地理位置其高层豪华公寓市场不同于她的低层住宅市场,拥有巨大的发展潜力!

 

 

在即将到来的2008有诸多的有利因素让无论是购买Condo公寓自住还是投资Condo的人士将从中收益:

 

1独立房及半独立房屋高启的价格势必让越来越多的购房者承受不起;

 

2虽然增加了新的多伦多市土地转让税但是对首次购房者在购买40万以下用于自住的住房时给予豁免这可是一笔不少的费用无论在多伦多哪个比较好的区, 40万元以下已经很难找到比较让人满意的Frehold独立房。那么,40万元以下的Condo住房会成为更多第一次购房者的首选;

 

3另一方面安省却将对第一次购房的土地转让税的减免政策 (上限为$2000.00) 从新建房延伸到了二手交易房;

 

4联邦政府从11日开始6%GST税率再次下调到5%

 

5根据2007年生活质素调查 (2007 Quality of Living Survey) 所公布的结果,多伦多再度赋予「北美生活质素最佳城市」第二名。标准普尔最新发表的2007年工业评估报告显示,多伦多不仅仅是加国最重要的经济中心,同时也是全球十大经济中心之一。未来更多的移民可能会选择多伦多做为落地居住的城市.

 

 

6 根据有关研究部门统计大多伦多地区现正在施工及目前已推出市场的CONDO公寓项目达249总计58, 000多个单位。多伦多已取代纽约洛杉矶成为北美CONDO在建数目最多的地区。这意味着人们未来在购买Condo公寓时,会有更多的选择。而未来居住在Condo公寓里的人们生活会愈来愈方便,多伦多市政府市已经要求一些大型零售商增加建设更多的超级市场以满足高密度人口的需要

 

 

那么,2008年的多伦多会不会让我们做那最后一个傻子呢?

 

讨论我们可不可能成为“那最后一个傻子”的起点在于现在加拿大的多伦多有没有房地产泡沫? 如果有泡沫什么时候破灭?如果会破灭, 我们该怎么办?

 

多伦多的房地产有泡沫

 

首先,笔者可以肯定的说多伦多的房地产有泡沫!根据多伦多地产局MLS的统计数据计算, 多伦多的平均住宅价格在过去的5年(20022007年)之间增值了43%,不能说这里没有泡沫。

 

 

可是,现在多伦多的房地产泡沫还不够大,可能还远没有到要破灭的时候。

 

没有人可以真正预测未来,我们只能看一看现在的实际情况及数据:

 

1,多伦多的平均住宅价格在1980年代末, 上一个房地产泡沫破灭前同样是5年(19841989年)的时间段的增幅是167%,哈哈, 一个很大的泡沫;

 

2房地产数据研究公司Altus Clayton有一组更有趣的数据1990年的时候,多伦多平均每个家庭用于自有住房贷款的花费占家庭总收入的40.4%。而现在的普通家庭平均只用27%的收入用来支付自有住房的贷款。

 

3,让我们再在全球的房地产泡沫中看看过去的十年中,其他的一些国家的泡沫有多大。 首先,中国就不用说了,两年房价就翻一倍的神话, 在中国的某些城市刚刚上演;《经济学家》杂志最近经过研究,提供了24个国家的十年平均房价增幅加拿大的增幅为 78%南非(393%), 澳大利亚 (159%), 美国(165%), 西班牙 (190%), 英国 (213%) 爱尔兰 (240%)

 

4,近日,在纽约国际原油交易市场上,美国油价一开盘便迅速发力。2月份轻原油期货价格突破了一度100美元一桶的历史大关。要知道,自1983年美国纽约国际原油交易市场开始运行以来,还没有哪次的交易价格突破100美元,所以这次消息一传出便大大冲击了人们的心理底线,在世界范围内造成了不小的轰动。

大家可千万不要小看这组数据,加拿大的经济已经成为不折不扣的能源经济。加币被许多金融界人士称为能源货币。不知在人们不断抱怨汽油价格疯涨的同时,能否意识到原油及其他能源价格的不断上涨会给加拿大这个世界产油及能源大国经济产生什么样的有利影响?所以油价升高显而易见足以使加拿大在世界能源工业的舞台上扮演更为重要的角色

 

更有甚者,如此一来, 直接构成新房建筑成本的原材料价格看样子是降不下来了!

 

5,加拿大的房屋贷款与美国的房屋贷款有很多的不同。比如现在加拿大几乎所有的低首付(High Ratio)贷款都被要求有贷款保险(Mortgage Insurance)。加拿大的几家主要房屋贷款保险公司如CMHC  Genworth总共持有超过40个亿加币的贮备金作为总数为3000亿加币低首付(High Ratio)贷款额度的Back Up。而在上个世纪90年代的整个地产泡沫破灭期,他们总共的偿付额为20亿加币。 

 

6,笔者同意美国可能会发生的更加严重的经济萧条一定会播及到加拿大尤其是以制造业为主的安省。可是,这种影响力已经不象以前那么大。有意思的是,在过去的几个月中, 安省的制造业虽然面临了巨大的挑战,但是在许多的新兴产业链上反而增加了不少工作机会。更有趣的是,目前多伦多在全世界范围内是商业物业空置率最低的几个大城市之一。也许这些得益于这里不断多元化的商品贸易市场的形成。

 

 

笔者赞成这样一个观点:在自由竞争的经济社会中有两种人:一种是创造财富的人, 一种是获取财富的人。 具有讽刺意味的是获取财富的人不一定是创造财富的人,而他(她)们反而更富有!其实从事投资的人就是想获取财富的人。那么,人们是如何获取财富的?有心的人会发现财富的获取者往往是通过研究如何在经济泡沫形成的过程中积累财富, 在泡沫真正破灭前实现财富,而在泡沫破灭以后的低谷期, 寻找或者创造下一个泡沫的形成而实现下一轮财富的获取!

 

本节的结论是:泡沫是客观存在的。由于泡沫的存在,“聪明人”可能不会选择投资, 投资的人就很有可能是“傻子”。当人们无法控制和左右泡沫的发生的时候, 只能去想办法研究泡沫,利用泡沫,至少不能让自己成为泡沫破灭时的“那最后一个傻子”!

 

读者看到此文的题目可能会问:傻子,地产泡沫和地产投资(Condo投资)有多大的关系?其实关系大了。探讨多伦多的地产投资就必须先研究经济,包括全球的经济加拿大的经济,安省的经济,多伦多的经济。任何时候研究多伦多的经济都应该居安思危,研究经济泡沫与房地产泡沫这个命题!

 

许多做过投资的朋友在第一次与投资顾问见面的时候投资顾问都会拿出一些问卷表格让投资人填写。目的就是想了解你自己是追求高风险高回报的人还是保守的人。笔者经过多次类似问卷的自测, 每次都被不幸地判定为一个不折不扣十分保守的投资人。

 

在投资这种事上, 每个人的性格不同,处理问题的方式不同,每个人都不一样,不能强求一致。但是笔者认为自己作为一线的地产投资人以及长期直接帮助客户从事地产投资买卖的经营管理者,还是谨慎而保守一些为好!无时无刻需要提防的就是自己的地产投资千万不要因为随时可能出现的房地产泡沫破灭而陷入困境自己长期以来所从事的地产投资理论研究与实践, 不能因为在什么地方出现的漏洞或不周而给客户甚至笔者自己带来不可估量的损失!

 

 

 

当读者看到这里, 可能会认为, 作者在鼓吹CONDO投资了。 其实这样的理解就太片面了。 2008年的Condo市场其实已经完全不同于2007年的Condo市场。 首先, 在某些热点地区,其价格已经被炒的太高。有个别地区的Condo价格在过去的一年,增长了近20%,而同样地区的租金并没有随之大幅度上调。 造成的结果就是:我们已经很难用笔者以前所论述的地产投资“黄金分割率”的原理来控制Condo投资的风险了;其次,在目前的Condo投资市场上已经出现越来越多的跟风者,不明就理,胡乱投资。盲从盲信最终会吃大亏的,很可能成为前面故事里的那最后一个傻子

 

 

 

2008避免成为那最后一个傻子

 

在决定2008年投资Condo前,请您问一下自己:做好了下面的功课没有? 如果没有,建议不要轻易投资Condo!

 

1您了解地产投资的基本原理吗?

 

理论与实践相结合

A: 对自身条件的认识(了解自我)

B: 对地产投资层次的定位;

C: 了解信息不对称性的重要性;

D: 认清地产投资的弊端地产投资绝不是一座明晃晃的金山简单的一挖就能挖出金子出来的

E: 

 

3您理解地产投资也是价值投资的道理吗?

 

影响市场的因素很多有利多也有利空分析市场走势的专家大有人在好不好实际就是看4大指标(在没有战争或大的自然灾害下的自然市场情况下)

 

A, 贷款利率

B, 经济形式及就业率

C, 移民及人口结构的变化

D, 人们的购房能力(Aforlibility)

 

 

无论市场如何变化如果你有了价值投资的理念与准备

 

 

甚至可以与MUTUAL FUND相结合

 

2,您有一线的实践经验吗?

 

 

 

 

3,不能唯VIP

其实现在的许多房地产泡沫是发展商自己吹起来的,现在有这么一种说法, 买Condo楼花, 就要买VIP的楼花。所谓的VIP, 其实也是许多发展商的一种商业运作行为。在项目正式开盘前, 有选择性地邀请少量长期合作的地产经纪带领客人预先购买,并给予价格上的优惠,和房型选择上的优惠。但是到了2007年, 笔者发现市场上许多的VIP已经变了味。比如下面几种变味儿的VIP

A真真假假VIP

 

One Bloor, Bloor/Yonge

 

B不是所有的VIP都是机会.

销售市场价格行情对比租金与售价对比社区的研究大环境与具体区域的对比

 

 

市场信息混乱,鱼龙混杂。在这种情形下。我们地产经纪人更要加强自身的业务能力,及时获得第一手的真实的信息,更要保持较高的道德休养,杜绝用隐瞒或者是夸大的说辞,向客户提供片面不实的信息。

 

 

4,  要在有能力掌控的情况下举债

日本民众称为“股票神仙”和“赚钱之神”的邱永汉,从上世纪50年代至今,这个在日本几乎家喻户晓的投资家,历经了日本战后的经济腾飞、泡沫时代和泡沫破裂后的萧条;无论社会变迁、经济循环起伏,面临数次危机和挫折,其事业却始终屹立。

 

邱永汉在接受记者采访是就总结出经济危机的给我们最大的教训就是:要在有能力掌控的情况下举债。

邱永汉:从目前来看,避开泡沫经济去发展看来是不大可能的。我认为对于投资者来说,就是要关心自己不要倒闭,最危险就是举债(贷款),但不举债又发展不了,所以要在矛盾中发展,要在有能力掌控的情况下举债。

 

建立健康的投资PROFOLIO, 笔者听说有的朋友年薪10万,般无奈可是在没有大量积蓄及后备金的情况下在一年之中就买了十套CONDO楼花, 这样一来就太冒险了。 如果把保全部压在楼房建成, 交割产权办理贷款手续之前将楼花转让出去。其实就太危险了, 即使市场好的情况下, 楼房建成, 还有一个房屋交付使用日和产权交接日,将近6个月的过渡期,待由于没有房屋的产权, 不能上效率最高的MLS交易系统,房屋可能会空置一段时间才会找到合适的租客或者是买家。在此期间是要交付相当数量的房屋使用费Occupancy Fee的。如果到办理产权的时候,还没有顺利出手几套,要同时申请这十套房子贷款,这几乎是无法应付的。

 

请记住笔者的忠告:千万不能超出自己的能力购买太多的物业贷太多的贷款!

 

 

地产泡沫并不可怕可怕的是泡沫的突然破灭。当不当傻子并不要紧,要紧的是别当那最后一个傻子。如果我们还不至于太笨,在2008年不当那最后一个傻子的可能性还是有的。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上個月﹐我們集中講了新的多倫多土地轉移稅。現在讓我們回到現實﹐講一講最近的Condo市場。多倫多地產商會10 月份的統計數字顯示﹐和去年同期相比﹐多倫多整體銷售數字剩了15%。以銷售量來計算﹐這肯定是多倫多有史以來的新高。 

  

 

  

      而在這種市況之中﹐假設你仍不知道行情的話﹐我可以告訴你Condo的走勢比整個市道更佳。和去年同期相比﹐Condo的上升了18%。個別地區的升幅更可人﹐例如在多倫多下城﹐銷量升了 28% ﹐而在依桃碧谷海邊﹐更大升超過30% 

      另一方面﹐多倫多下城的活躍粕文掛牌只有600個單位﹐或者僅掛牌45天﹐而正常掛牌90天﹗比起去年﹐銷售量比今年低﹐但活躍粕文掛牌卻差不多有600個單位﹗

      雖然我們仍是一個賣家市場﹐但我們在過去10多天開始見到新盤上牌。新土地轉移稅明年實行﹐所以今年年底之前銷量一定會受刺激上升﹐但踏入2008年年初﹐我們就可能會見到銷量會減縮。

 

 

      這裡我們看一看CityPlace的首兩幢柏文Matrix Development的銷路。這兩幢大廈位於Front361/373 ﹐由於價錢和地點因素﹐一推出來就受到歡迎。在199911月推出的時候﹐買家和地產經紀排隊買入(像不像上個月的1st Bloor East)﹐第一個周末就售罄。

      我們第一個跟蹤的單位是一個 750 平方尺一睡房加太陽室﹐有泊車位和小露台。第一個星期﹐你可以用$170,000就買得到了。當這單位交吉時﹐單位亦第一次轉手了﹐價錢是$250,000

      在隨後四年﹐價錢不上不落﹐但在今年﹐同一單位以$269,900掛牌﹐最後以 $292,500成交。

 

 

      另一個比較大的兩睡房單位﹐約873平方尺﹐有泊車位。1999年這單位只賣 $200,000 多一點點﹐在2004年第一次以$276,000轉手﹐而在今年﹐同一尺數的單位用$328,500出售。今年﹐尺價上下限是$377$390 per sq.ft.

      單純計價錢的升幅﹐第一手買家八年內賺了七成﹐或者每年賺9%。有趣的是﹐最大的升值發生在19992002年﹐和過去12個月。其他時間﹐價錢幾乎沒變化。

      這裡的教訓就是﹐如果你要有可觀回報﹐你要長時間持有。只持有一兩年永遠是賭博﹕你一是可以賺一筆快錢﹐一就是可以快速蝕錢。

 

 

多伦多大学城市研究中心的最新报告指出,多伦多市区贫富隔离日益严重,「第一世界」高尚住宅区、「第二世界」中产阶级社区和「第三世界」贫困社区的分野已经变得十分清晰。

研究人员指出,全市20%属于富裕社区、43%属于中产社区、36%属于贫困社区,特别值得注意的是,富裕的市民和贫穷的市民都愈来愈多,中产社区则在没落之中。 

2001年,多伦多富裕社区的平均家庭年收入为126000元,中产社区为64500元,贫困社区为54800元。 

总的说来,「第一世界」集中于市中心的央街Yonge以东、布鲁尔街Bloor「两岸」区域,但近年来,富裕社区正日益向市中心南边区域扩散。这个地区住著多伦多17%的市民,白人占84%,移民占12%,多数人属于白领60%。这个区域中,华人占6% 

「第二世界」位于市中心央街两侧和北约克部分地区,居民67%为白人,21%为有色族裔,其中华人占9%39%的居民是白领员工。 

「第三世界」位于市区西北部和东北部士嘉堡广大地区。这个区域多为有色族裔, 白人只占40%,华人则占14% 

报告发现,一度被认为「下只角」的市中心变得日益富裕,越来越多白领移居这个区域,而一度以中产阶级为主的邻近905社区,有愈来愈多新移民和贫困人口。

 

 

 

 

 

 

 

 
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