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2012 多伦多Condo投资: 量力而为 谨慎投资

2012 多伦多Condo投资量力而为 谨慎投资

多伦多多房产资讯网www.HousingToronto.com:    杨洪

 

 

多年以来笔者在多伦多自己投资Condo, 也帮助越来越多的客户和朋友投资。所积累的经验及人脉先不谈。只说心态,就已经成熟许多。多年下来的感触就是,选择在多伦多投资Condo这条路显然是正确的!虽然路上困难不少,麻烦颇多,但是只要坚持最后总能苦尽甘来,收获颇丰。仔细想想,世上哪有天上掉馅饼,财富随手拈来的好事呢?

 

多伦多的Condo投资逐渐受到华人移民的青睐,尤其从2009年开始,跟风的羊群效应不断涌现。对此,笔者认为,Condo投资拥有其特有的优点,但也有其明显的缺陷和局限。比如需要资金量大,交易周期较长,交易成本较高,维护成本高,变现的滞后性,信息的不对称性等,这些都要求投资者谨慎入市方能最大限度地避开风险。

 

一.Condo投资是一种高成本投资

 

很多人对投资Condo楼花有很多的误解,以为买楼花就像黄牛炒球票,现在买进,过几个月高价卖出,一转手就是白花花的银子。事实上,房地产投资最大的缺陷在于其投资的高成本。Condo期房的交割成本除去验房费,通常会比二手房多出以下几项成本:

 

1.律师费(Legal Fee):由于期房有两个Closing,一个是交钥匙可以入住(出租)的Occupancy Closing;一个是交割产权的Final Closing;所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。

2.水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费,加起来大概$1000.00-$2000.00

3.入住费(Occupancy Fee):当Condo单位达到了相关规定的可居住要求时,就可以(必须)拿钥匙入住了,即Occupancy ClosingOccupancy Fee通常由三部分组成:开发商预估的地税;开发商代收的管理费;尚欠开发商的房款的余款利息。

4.期房转让费(Assignment Fee):如果在房屋产权交割以前转让房屋购买合同Assignment,开发商要收取$3000.00 $5000.00不等的转让费。

5GST/HST:对于residential的住宅来说,GST都是包在房价里的。201071日以后,40万以下的新房免征HST40万到50万之间的物业部分征收HST

6.储备金(Reserve Fund)预付:第一手买家入户时预交的相当于两个月管理费的储备金。

 

其他可能的开支还有诸如教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy)、支票跳票费(Admin Fee)、开发商的律师管理费(Lawyer Society Fee)等。以上的几项收费,对一个30万的condo来说,加起来大概要一万元以上。

 

二.Condo投资有较强的信息不对称性

 

Condo的投资虽然入门容易,但绝不是一池浅水。对于市场的判断,除了个人经验和人际网络,更需要综合投资学原理、经济学原理、市场营销和心理学的理论来支撑。作为专业地产投资人,投资Condo要以猎手心态及眼力去寻找目标,而不是仅仅靠一知半解,瞎子摸象。目前的Condo市场鱼龙混杂,并不是所有的Condo投资都能赚钱。

Condo的投资和一般房地产买卖、投资一样,在市场交易过程中存在着相当大程度的信息不对称性。常常是交易双方一方掌握的信息多,另一方掌握的信息少;一方掌握的是准确的信息,另一方获得的是扭曲的或被隐瞒的信息。另外,Condo投资需要多方面的专业知识、经验及眼光,一般初入门的投资者很难从根本上抓到问题的要害, 在意的是鸡毛蒜皮的小事, 忽略了大的方向。瞬息万变的市场有很多隐性信息,即使市场很透明,如果不是专业人士,也会迷失在浩如烟海的信息海洋里。这些因素都会造成信息的不对称性,从而影响投资成功。

 

三.房地产投资的四项基本原则

 

做任何投资,我们要保守一些。先保证不赔本儿,在考虑利润的多少。分析透可能的风险,防患于未然,投资才能不亏反赚。针对Condo投资的风险的系统控制,笔者总结出四项基本原则:一,不割肉原则;二,性价比原则;三,租售比原则;四,相对低进价原则。比如相对低进价原则,如果在一栋大楼的所有购房者中,你属于购房时进价最低的那一部分人,那么市场好的时候,这样的客户获得的利润最高;市场不好的时候,他们的风险最小。简单说来,就是即使天塌下来,也有比你个高的顶着。这些基本原则, 涉及到主观上的自我控制,宏观上的市场判断,更包含了投资技术层面上的实际操作技巧。

 

实际上,房地产投资的收益,包括“增值收益”(Incremental Return)和“运作收益”(Operational Return)两个方面。利用经济杠杆原理放大了的“增值收益”永远是地产投资者财富增长的源泉及最求目标。虽然从长远的眼光及大的趋势来讲,地产和黄金一样,是保值增值的最佳选项之一,但是谁都无法预测在未来的某一个时间段上,地产的买卖市场是否会出现交易疲软及价格下跌的情况。那么如果投资者无论何时,能够做到未雨绸缪,用“Condo投资的四项基本原则”来思维及实践。那么, 市场好的时候,收益会比一般的投资者更高;市场不好的时候,即使短时期内不能实现“增值收益”,还可以把房子租出去,在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。把握好“增值收益”及“运作收益”的平衡,是Condo投资成功与否的关键所在。

 

许多种人不适合投资Condo:

 

抛开对市场的了解程度,投资者的资金实力,以及市场本身的变化,只从投资者的个性角度来分析,就有许多种人不适合Condo投资这种投资形式:

1. 愤世嫉俗的人;

2. 固执偏执的人;

3. 自视清高的人;

4. 怀才不遇的人;

5. 急功近利的人;

6. 目光短浅的人;

7. 眼界狭隘的人;

8. 斤斤计较的人;

9. 吹毛求疵的人;

10. 优柔寡断的人;

11. 多疑善变的人;

12. 想赚快钱的人;

13. 以偏盖全的人;

14. 听风是雨的人;

15. 头脑发热的人;

16. 逻辑混乱的人;

17. 过分盲从的人;

18. 赌性太强的人;

 

 除个性因素以外以下特性或条件的人同样不是和合投资Condo:

 

1. 积蓄不多的人;

2. 理财知识匮乏的人;

3. 暂时收入不高的人;

4. 对生活没有信心的人;

5. 对多伦多没有信心的人;

6. 对生活品味毫无讲究的人

7. 盲目相信唯有土地才能升值的人

 

 

对于2012年的Condo走势,笔者提醒:三大因素会对投资期房Condo未来的回报率带来负面影响:一,北美整体经济复苏缓慢;二,暂时过多的开发报批量;三,部分项目单价过高。但是,从历史的角度来看,多伦多的豪华公寓Condo(而非ApartmentMURB)是一个相对新生的市场, 是生活在这个加拿大最大的都市的人们对自己的生活方式及投资理念的新的选择。在越来越高的通货膨胀的压力下,随着婴儿潮一代人口老龄化的来临,加之大量新移民的涌入,未来几年内多伦多的Condo投资仍将是一个投资的热点。 无论未来市场走势如何,笔者最后还是提醒读者即使你不是不适合投资Condo的人。在做出投资决策时还是要:量力而为 谨慎投资。

 

 

作者简介:本文作者杨洪长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践,成为多家主流地产开发商市场顾问。如转载此文,请注明作者和出处。

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